나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512720 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층공존-150호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단일반산업단지' 내 위치하며, 주위는 아파트형 공장, 중·소규모의 공장 및 근린생활시설이 소재한 공업지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 공존-150호로서, 외벽 : 복합판넬 강화유리 및 석재붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, (승객용, 화물용)승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형 토지로서 공장 및 지식산업센터 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 25M, 북동측 및 남서측으로 로폭 약 15M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반 산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일반음식점으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512720 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 1층 공존-150호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 일반음식점)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 438,000,000원

토지면적: 15.78㎡ (약 4.77평)

건물면적: 50.73㎡ (약 15.34평)

1.3. 경매 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

총 채권액(등기부 기준): 522,313,184원

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, 일반음식점으로 사용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 검단일반산업단지 내에 소재하고 있습니다.

주변은 아파트형 공장, 중소규모 공장, 그리고 근린생활시설이 혼재된 공업지대입니다.

이러한 입지적 특성은 산업단지 내 근로자 및 관련 업종 종사자들을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

주위 환경은 공업지대 특성상 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

로폭 약 25M 및 15M의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 14일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본 상 을5 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 위 권리들을 인수하지 않아 권리관계는 깨끗한 편입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입/사업자등록일: 2022년 6월 24일

확정일자: 2023년 8월 16일

대항력: 없음

본 건의 임차인은 대항력이 없습니다. 이는 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦기 때문입니다.

따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 실제 명도 시점 및 절차는 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계는 미상인 경우가 많으나, 본 건은 임차인 정보가 구체적으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

검단일반산업단지 내 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 기업을 배후로 하는 상권입니다.

주변 시설은 아파트형 공장, 소규모 공장, 지원시설 등입니다.

현재 일반음식점으로 사용 중인 점은 해당 상권 내에서의 실제 수요를 보여주는 지표가 될 수 있습니다.

향후 산업단지 발전 계획이나 입주 기업 변화에 따라 상권의 활성화 또는 침체 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

인천 서구 오류동에 위치하며, 검단일반산업단지 내에 속해 있습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

구체적인 편의시설, 학교, 의료시설 등에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 공업지대 특성상 주거 편의시설보다는 업무 및 지원시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 규제는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 적용됩니다. 낙찰자의 국적 및 취득 목적에 따라 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (보증금 인수 부담은 없음)

6.3. 영업 행태

일반음식점으로 사용 중인 점을 감안할 때, 해당 업종의 지속적인 영업 가능성 또는 업종 변경 시 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천 서구 검단일반산업단지 내 위치한 근린상가 물건으로, 공업지대 특성상 배후 수요가 명확한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 관련 절차만 원활히 진행된다면 추가적인 인수 부담은 없습니다.

토지거래허가구역 지정 기간 및 목적을 명확히 확인해야 하는 점이 유일한 제한사항으로 보입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 고정 수요 확보 가능성

권리관계가 깨끗하여 인수 부담 적음

낮은 면적 대비 합리적인 감정가 (추가적인 시장 조사를 통해 검증 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 438,000,000원입니다.

제공된 정보 상 인수해야 할 보증금이나 기타 부담이 없습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 권리관계가 명확하므로 감정가 이상으로 입찰하는 참여자가 있을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

일반음식점으로서의 영업 현황 및 수익성 분석도 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.