나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512751 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 365-1 트라움하우스 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안체육공원' 남서측 인근에 위치하며, 인근에는 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에는 버스 정류장 및 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 내 지층 비01호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, "다세대" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제3종일반주거지역이며, 자세한 내용은 별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 본 건은 현재 도화1구역주택재개발정비구역 내에 속해 있으며, 주택재건축정비사업이 진행 중인 상태로 사업시행인가(2018. 11. 5.)를 득하고 시공사의 철거예정지역에 편입되어 있음.
2. 현황조사서 상 거주자 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512751 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 365-1 트라움하우스 지하비01호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

건축연도: 2002년 (준공 승인 2002년 8월 29일)

1.2. 면적

토지면적: 22.10㎡ (약 6.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 연면적: 584.8㎡ (약 176.91평)

전체 대지 면적: 198.9㎡ (약 60.17평)

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '주안체육공원' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 공동주택과 단독주택이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건지 남측으로는 약 8미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용

토지는 인접 필지 대비 등고가 평탄한 세장형 토지로서, 현재 '다세대' 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512751)이며, 등기접수일자는 2025년 10월 1일입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 김종문 (2002-08-31)

* 소유권이전: 윤형용 (2002-11-01)

* 소유권이전: 이선구 (2017-09-19)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2022-06-02 접수, 2017-10-16 확정, 말소 대상이나 말소 동의 확약서 제출됨)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-10-01, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사(승계인: 서울보증보험주식회사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-02

* 확정일자: 2017-10-16

* 배당신고일자: 2022-06-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로서, 상업용 부동산과는 다른 특성을 지닙니다. 따라서 전통적인 상권 분석보다는 해당 지역의 주거 환경 및 개발 계획이 상권의 가치에 더 큰 영향을 미칩니다. 도화1구역 주택재개발정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 주거 환경의 변화가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '주안체육공원'이 인근에 있어 여가 활동 및 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 및 지하철역을 통해 도심 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발/재건축 사업 진행: 본 건은 도화1구역 주택재개발정비구역 내에 속하며, 사업시행인가(2018. 11. 5.)를 득하고 시공사의 철거 예정 지역에 편입되어 있습니다. 재개발 사업은 장기적인 진행이 필요하며, 사업 지연, 계획 변경, 또는 사업 자체의 무산 가능성 등 불확실성이 존재할 수 있습니다. (뉴스 검색 결과, 사업 방식 변경 논란 및 지연 가능성 확인)

* SGI 인수조건 변경: 제공된 정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 계약 조건이나 인수 조건에 변동이 있을 수 있습니다. 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 2002년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 현재 도화1구역 주택재개발정비구역으로 지정되어 재건축 사업이 진행 중이며, 이는 향후 미래 가치를 기대하게 하는 요인입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 현황 조사 결과 거주자가 없어 명도 또한 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 재개발 사업의 진행 상황 및 변동 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역의 미래 가치: 도화1구역이라는 재개발 사업지구 내에 위치하여, 사업 완료 시 신축 아파트 입주권 또는 현금 청산 등의 이익을 기대할 수 있습니다. (최근 보도에 따르면 사업 방식 변경 논란이 있었으나, 사업은 진행 중인 것으로 파악됩니다)

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 경쟁력 있는 면적 및 건물 연식: 53.02㎡(약 16평)의 비교적 넓은 건물 면적과 2002년 준공이라는 최신 건축 연식은 재개발 사업에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 현황 조사 결과 거주자가 없는 것으로 파악되어, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 비용적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 면적의 연립주택(53.85㎡)이 90,000,000원에 거래되었으나, 본 건은 건축 연도가 1983년으로 본 물건(2002년식)보다 오래되었습니다. 다른 다세대 주택들의 경우, 면적이 더 작고(32.76㎡~38.23㎡) 거래 금액도 45,000,000원~50,000,000원으로 형성되어 있습니다.

본 건은 2002년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 재개발 구역이라는 추가적인 가치를 고려할 때 감정가 91,000,000원은 합리적인 수준으로 보입니다. 주변 시세와 재개발 잠재력을 고려했을 때, 보수적인 접근을 위해 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 재개발 사업의 진행 상황 및 향후 변동성을 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.