나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512622 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 8층 806호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 'V1 시그니처로' 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512622 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 8층806호 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 21 (숭의동))

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 8층 806호

용도: 업무시설 및 공동주택 (집합건축물대장상 오피스텔)

감정가: 269,000,000원

토지면적: 16.38㎡ (약 4.95평)

건물면적: 59.16㎡ (약 17.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 매수 시 유의해야 합니다. 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물이 일괄하여 매각됩니다.

* 경매 구분: 채권자 한국양봉농업협동조합의 신청에 의한 부동산 임의경매입니다.

* 말소기준권리: 2021년 4월 5일 접수된 한국<bos>봉농업협동조합의 근저당권(채권액 224,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약: 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 특별한 권리 사항은 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* YANJINGHUA (Y ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-12. 대항력 없음.

* ZHENGJINGYAN (Z ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-10. 대항력 없음.

* 이정희(LIZHENJI) (이 ): 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2021-04-12, 확정일자 2021-04-12, 배당신고일자 2025-10-24. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 임차인 모두 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설 밀집도: 본건이 위치한 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 수요를 기반으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 상권 특성: 오피스텔 밀집 지역 특성상 1인 가구 및 소규모 사업체 관련 업종의 입점이 활발할 것으로 예상됩니다. 숭의초등학교와 인접하여 학교 주변 상권의 영향도 일부 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 숭의초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 업무 시설이 혼재함에 따라 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 교통망: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로 이동이 편리합니다.

* 기타: 외벽에 'V1 시그니처'로 표기되어 있어 건물 식별에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법적 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, 외국인 매수 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래에 제약이 따를 수 있습니다.

* 명도 관련: 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 유사 물건의 동시 매각 시 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 비교적 최근인 2020년 준공되었으며, 구조 및 설비 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 깨끗한 상태입니다. 임차인들이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정(외국인 한정) 등 일부 법적 제한 사항이 존재하므로, 매수 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준수한 입지와 최신 준공 연차: 숭의초등학교 인근의 안정적인 주거 및 업무 수요를 기대할 수 있으며, 비교적 신축 건물이라는 점에서 선호도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태는 투자에 있어 큰 장점입니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 미추홀구 지역의 도시 개발 및 재개발 사업 추진 가능성에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 269,000,000원입니다. 해당 면적(59.16㎡)의 오피스텔은 인천 미추홀구 내에서 현재 시세를 파악하기 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석에 한계가 있습니다.

그러나 일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 물건의 상태, 입지, 권리관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본건의 경우, 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

현 시세가 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있다면, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 반대로 시세가 감정가보다 낮다면, 시세 반영 비율을 낮추어 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 잠재적인 명도 비용, 수리 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 75~85% 수준인 약 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최종 입찰가 산정을 위해서는 반드시 해당 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 주변 개발 계획 등을 면밀히 조사하고, 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.