나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1704 [1] 인천광역시 계양구 병방동 432-3 학마을서원아파트 126동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 "병방초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 "임학역"이 소재하여 대중교통이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 16층 건물 내 6층 604호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(2025-09-19)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1704 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 병방동 432-3 학마을서원아파트 126동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 167,000,000원

토지면적: 17.16㎡ (약 5.2평)

건물면적: 34.44㎡ (약 10.4평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 우리카드 (추정)

준공연도: 1997년

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 병방동에 소재하며, "병방초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "임학역"이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준임.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됨.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 4월 24일에 접수된 우리은행 근저당 (을6)임.

낙찰자는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매)를 인수하지 않으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 거주 여부 및 권리 변동 가능성을 면밀히 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주요 주변 시설은 병방초등학교 및 아파트 단지, 근린생활시설이 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역임.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 1일, 34.44㎡(약 10.4평) 면적의 거래가 170,000,000원에 이루어짐. (본건과 면적 동일)

* 2026년 6월 3일, 59.94㎡(약 18.1평) 면적의 거래가 292,000,000원에 이루어짐.

* 2026년 7월 3일, 59.94㎡(약 18.1평) 면적의 거래가 300,000,000원에 이루어짐.

본 건의 감정가는 167,000,000원으로, 동일 면적의 최근 실거래가 170,000,000원과 유사한 수준임.

5. 생활정보

아파트 명칭: 학마을 서원아파트

소재지: 인천광역시 계양구 병방동 432-3

총 세대수: 688세대

최고/최저층: 16층 / 1층

본건 위치: 126동 6층604호 (총 16층 중 6층)

주차: 총 551대 (세대당 약 0.8대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있으며, 지정 기간이 2026년 8월 25일까지임. 잔금 납부 시점에 따라 허가 여부 확인이 필요함.

주차 대수가 세대수에 비해 다소 부족한 편임 (세대당 약 0.8대).

건축 연도(1997년)로 인한 건물의 노후화 가능성을 고려해야 함.

임대관계 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요함.

주변 혐오시설 정보는 제공된 데이터 내에서 확인되지 않았음.

7. 종합의견

본 물건은 인천지하철 1호선 임학역과 인접한 학마을 서원아파트 강제경매 건으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됨.

동일 면적의 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 합리적인 접근이 가능함.

다만, 토지거래계약 허가구역 지정 기간 만료 시점이 임박하여 잔금 납부 시점에 대한 확인이 필요하며, 임차인 관련 사항은 현장 확인을 통해 명확히 해야 함.

8. 투자포인트

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능함.

본건과 동일한 전용면적 34.44㎡(약 10.4평)의 최근 실거래가 170,000,000원 존재.

초등학교 인접 및 지하철역 접근성 등 기본적인 입지 조건 양호.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 167,000,000원이며, 동일 면적(34.44㎡)의 최근 실거래가는 170,000,000원임.

인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 감정가 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려할 수 있음.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준인 170,000,000원을 기준으로, 경쟁 정도 및 현장 조사 결과에 따라 170,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 시세 변동 추이 확인 후 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.