나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1692 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 13층1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 "경인로" 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 13층 1308호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2018년 03월 29일]

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재감지설비, 스프링클러설비, 도시가스시설, 난방설비 및 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 유사 장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 22미터, 남서측 및 남동측으로 로폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건의 집합건축물대장(전유부)상 소유자는 서○○(前 소유자)으로 등재되어 있으나, 이는 소유권이전에 따른 집합건축물대장의 소유자 현황이 정리되지 않은 상태인 것 으로 판단되오니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1692 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 13층1308호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

* 건물면적: 78.21㎡ (약 23.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 18층 중 13층

* 사용승인일: 2018년 03월 29일

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, '미추홀구청' 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 '경인로'변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2018년 4월 20일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(180,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리로는 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등이 있으며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 현재 등기부상 확인되지 않음)

* 임차인 현황: 장수희(장 )님이 전입되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

* 미추홀구청이 인근에 위치하여 행정 및 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 경인로라는 주요 도로변에 접해 있어 가시성이 좋고, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 총 18층 중 13층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 도시가스, 난방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 교통: 경인로 등 주요 도로 접근이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 주변 편의시설: 미추홀구청 등 관공서 이용이 편리하며, 상업지역 내에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 쓰레기 배출: 해당 지역(숭의1.3동, 숭의2동, 숭의4동)은 종량제 봉투를 사용하여 배출하며, 관련 수거 업체가 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내 외국인 등이 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (본건은 오피스텔로 건물 자체에 대한 거래이나, 토지 지분과 연관될 수 있으므로 외국인 구매자일 경우 추가 확인 필요)

* 집합건축물대장상 소유자 현황 정리가 미비한 부분이 있으나, 이는 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구의 주요 도로인 경인로 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 다만, 토지이용계획 상 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간이 현재와 겹쳐 있어 외국인 매수 시 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미추홀구청 인근의 우수한 입지 조건과 경인로 접근성을 갖추고 있습니다.

* 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

* 낙찰 후 추가 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 데이터에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2026년 2월 18,198만원(73.56㎡), 2026년 4월 17,200만원(73.56㎡)에 거래되었습니다.

* 2024년 1월에는 23,500만원(76.57㎡)에 거래된 사례도 있어 시세 변동성을 고려해야 합니다.

* 감정가 23,300만원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.