나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1709 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-13 스위트리아 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 북서측 인근에 위치하는 복합용도건물 "스위트리아" 내 제8층 제802호(아파트)로서 인근은 숭의동 공구상가 등 상업지대임.

교통상황

미추홀구 숭의동 중심지역인 숭의로터리에 인접하고 북측인근에 경인전철 "도원역", 남측인근에 수인분당선 "숭의역"이 소재하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통환경 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하1층 지상14층 복합용도건물(각 층당 아파트 2개호, 오피스텔 6개호) 내 제8층 제802호(아파트)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단의 부정형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 소로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1709 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 432-13 스위트리아 8층 802호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 지하1층 지상14층 복합용도 건물 내 제8층 제802호

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 163,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평) - 전용면적

(참고: 아파트의 분양면적은 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 "숭의로터리" 북서측 인근에 위치.

"스위트리아"라는 복합용도 건물 내 아파트로, 주변은 공구상가 등 상업지대.

2.2. 교통 환경

숭의로터리에 인접하여 교통 요충지에 위치.

경인전철 "도원역" 및 수인분당선 "숭의역"이 북측 및 남측 인근에 소재.

시내버스정류장 인접하여 대중교통 환경 우수.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

토지거래허가구역 (2025.08.26-2026.08.25) 내에 속함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권: 황순종(보존), 이정애(매매 이전).

근저당: 농협은행 (말소기준권리) - 2017.11.15, 180,000,000원.

가압류: 서울보증보험 (2건), 중소기업은행, 에프에이치2306유동화전문 등 다수.

임의경매개시결정: 농협은행 (2025.10.13) - 본 건 경매 개시.

전체 등기부채권 총액: 1,690,611,055원.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2017.11.15 접수된 농협은행의 근저당권 (을3).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 지상권은 없음)

후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정.

3.3. 임차인 현황

전체 임차인 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상임.

금액이 미상이라도 권리 관계를 면밀히 확인해야 하며, 인수 보증금이 0원임을 감안할 때 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높으나, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무 시설 현황

"숭의로터리" 인근 상업지대에 위치하며, 공구상가 등이 인접해 있음.

건물 자체는 복합용도로, 아파트와 오피스텔, 업무시설이 혼재되어 있음.

4.2. 유동인구 및 상권 특성

숭의로터리 및 지하철역 인접으로 유동인구 풍부.

주변 지역의 상업 활동이 활발할 것으로 예상.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

숭의역, 도원역 등 대중교통 이용 편리.

주변 상업지대 내 다양한 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육 시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면이 있음.

주변 초/중/고등학교 등 교육 시설은 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 총 채무액이 감정가를 크게 상회하므로, 일반적인 경매 절차로는 낙찰 후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

"유동화물건"은 채권이 유동화 전문회사로 양도된 경우로, 채권자의 변경 또는 채권 회수 방식에 따른 특수성이 있을 수 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 일반적인 경매 절차를 따름.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 "지상권"이 등기부상 존재하지 않으나, 실제 점유 관계를 통해 파악해야 함.

6.2. 물건 자체 리스크

임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자와의 명도 진행 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음 (단, 인수 보증금 0원이므로 대항력 임차인 문제는 없을 것으로 예상).

건축물 준공일(2017.05.29) 기준으로 비교적 신축 건물이나, 8층에 위치하여 층간 소음 등 아파트의 일반적인 문제는 고려해야 함.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역은 상업 및 주거 혼합 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 좋으나, 대규모 상업 지역 특성상 소음 및 교통 체증이 발생할 수 있습니다.

검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역의 특성상 다양한 시설이 혼재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통 환경과 상업지대 인접으로 인한 생활 편의성이 높은 편입니다.

권리 관계는 다수의 후순위 권리가 존재하나, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 편입니다.

임차인 보증금이 0원으로 인수 부담이 없다는 점은 장점입니다.

토지거래허가구역이라는 점은 향후 매각 시점 및 거래에 영향을 줄 수 있으나, 경매 절차에서 일반적으로 고려되는 사항입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 환경: 도원역, 숭의역 등 지하철역과 버스정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

편리한 생활 인프라: 숭의로터리 인근 상업지대 위치로 상업 시설 이용이 용이합니다.

안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸 예상되어 권리 인수 부담이 없습니다.

무보증 임차인: 임차인 인수 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

복합 용도 건물 내 아파트: 상업 지역 내 주거 시설로 희소성 및 가치 상승 가능성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

토지거래허가구역 지정 기간 (2025.08.26-2026.08.25)임을 고려해야 합니다. 본 보고서 작성일(2026.08.07)은 허가 기간 내에 해당합니다.

임차인 보증금 인수분: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 상황, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 유동화 물건이며, 다수의 채권 및 가압류가 설정되어 있으나 모두 소멸될 예정이므로, 재건축/재개발 가능성이 없는 일반 아파트 매물로 판단 시, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

(주의: 이는 단순 추정치이며, 실제 입찰 시에는 더 면밀한 시세 조사와 현장 답사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.