나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513035 [1] 인천광역시 계양구 효성동 273-104 삼우빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 효성동 ‘효성남초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경513035 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 273-104 삼우빌라 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적 (지분): 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적 (전용): 46.86㎡ (약 14.18평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

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* 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 '효성남초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호합니다.

* 교통: 대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려하였을 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 3월 5일자 계양세무서장의 압류 (갑19) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 말소예정 권리:

* 주택임차권 (한국토지주택공사): 등기부상 '말소' 예정으로 기재되어 있으며, 보증금 90,000,000원입니다. 물건명세서 상 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 (서울보증보험): 96,578,630원이며, 본 경매로 인해 말소됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황에서 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 등기부 및 물건명세서 상의 내용으로 보아 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 실거래 사례 분석:

* 남양연립 (1979년식, 49.49㎡ 전용, 1층): 2026년 7월 7일 80,000,000원에 직거래

* 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡ 전용, 3층): 2026년 7월 2일 69,700,000원에 중개거래

* 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡ 전용, 3층): 2026년 7월 1일 90,000,000원에 중개거래

* 분석: 본건 삼우빌라(1991년 준공, 46.86㎡ 전용, 3층)는 주변 빌라 및 다세대 주택들과 비교 시 건축 연도가 중간 정도이며, 전용면적도 유사한 수준입니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 85,000,000원은 주변 시세 범위(69,700,000원 ~ 90,000,000원) 내에 위치합니다. 3층에 위치한 향림대궐빌라(41.67㎡)가 6,970만원, 청하빌라(56.1㎡)가 9,000만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 면적과 층수를 감안할 때 시세 반영이 적절한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: '효성남초등학교' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 주거지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 편리하며, 대중교통 이용도 원활한 편입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택 용도 취득에 대한 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 노후도: 1991년 준공된 건물로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 현재(2026년 8월 7일) 기준으로 지정 기간(2026.8.25.까지) 내에 있어, 외국인이 주택 용도로 취득 시에는 허가 절차가 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점과 SGI가 해당 권리 말소에 동의했다는 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자에게 직접적인 재정적 부담을 주는 사항은 아닐 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리가 전혀 없어 안전하게 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 건물 노후도 및 토지 거래 허가 구역 지정 기간 등을 고려해야 하지만, 주변 시세와 비교했을 때 감정가 수준에서 낙찰받을 경우 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 권리상 안전성: 임차인의 대항력 없음 및 보증금 인수 부담 없음.

* 실거주 및 임대 목적 모두 적합.

* 주변 시세 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 85,000,000원

* 주변 시세 범위: 69,700,000원 ~ 90,000,000원

* 분석: 본 건의 전용면적(46.86㎡)과 층수(3층)를 고려할 때, 인근 거래 사례인 향림대궐빌라(41.67㎡, 3층, 69,700,000원)와 청하빌라(56.1㎡, 3층, 90,000,000원)의 가격대를 참고할 수 있습니다. 권리상 인수 부담이 없는 점과 SGI 인수조건 변경이 낙찰자에게 부정적인 영향을 주지 않는다는 전제 하에, 감정가의 80%~95% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 82,000,000원

* 본 범위는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사 결과, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.