나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513033 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 977-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초둥학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위수성페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 업무시설 및 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m의 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1),(2)공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가 축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

본건은 등기사항증명서 상 '3층 301호'로 표기되어 있으나, 현황 및 건축물대장 상 '4층 301호'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항증명서 상 '3층 301호'로 표기되어 있으나, 현황 및 건축물대장 상 '4층 301호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경513033호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 977-4번지이며, 신주소로는 인천광역시 미추홀구 경원대로887번길 24-14에 해당합니다.

본건은 다세대주택으로, 감정평가액은 160,000,000원입니다.

토지 면적은 20.82㎡(약 6.3평)이며, 건물 면적은 59.79㎡(약 18.1평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 서울보증보험(서OOOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

국토이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있었으며, 현재 지정 기간 만료를 앞두고 있습니다.

주변에는 석암초등학교를 비롯한 교육 시설이 있으며, 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 한정이앤씨주식회사의 근저당권(을11)입니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 가압류, 압류, 강제경매 및 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항증명서 요약에 따르면, 서울보증보험(갑20)의 강제경매 개시 결정 등기 또한 말소될 예정입니다.

주택임차권(을12)의 권리자는 한국토지주택공사로 보증금 128,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2019년 10월 1일, 확정일자는 2019년 9월 20일입니다.

하지만 본 임차권은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 '서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 임차권을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

따라서 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 판단됩니다.

본건의 특이사항으로 'SGI 인수조건 변경', '공동담보', '선순위임차권'이 기재되어 있으나, 임차권의 대항력 없음 및 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 주안동 일대는 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 내 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

인근의 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과,

2001년식 세명쉐르빌(43.33㎡)은 2026년 5월 4일 8,200만원(㎡당 약 189,245원)에 거래되었습니다.

2012년식 화인에이스빌(44.77㎡)은 2026년 5월 6일 12,200만원(㎡당 약 272,504원)에 거래되었습니다.

1993년식 대일빌라(44.4㎡)는 2026년 5월 4일 9,000만원(㎡당 약 202,702원)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 160,000,000원으로, 비교 사례보다 면적이 더 큰 점(59.79㎡)을 고려하면 현재 시세와 부합하거나 상회하는 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 면적이 큰 점을 고려할 때, 비교적 높은 가격대의 거래 사례와 유사한 단가로 산정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 석암초등학교와 가까워 자녀의 등하교가 용이한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 많아 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용 측면에서도 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

등기사항증명서 상 '3층 301호'로 표기되어 있으나, 현황 및 건축물대장 상 '4층 301호'로 확인되는 층수 불일치가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

외국인 대상 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일)이 만료를 앞두고 있어, 향후 외국인 투자 관련 규제 변화 가능성이 있습니다.

감정가 1억 6천만원과 주변 시세(8천만원대~1억 2천만원대) 간의 면적 대비 단가 차이에 대한 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 권리 분석상 명확하고 안전한 물건입니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 다만, 등기부와 현황 간의 층수 불일치, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 임박 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 감정가는 1억 6천만원으로, 주변 시세 대비 면적이 더 크다는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 거래된 소형 면적의 가격 상승 추세를 고려할 때 추가적인 가치 상승 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 매우 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 없습니다.

비교적 넓은 면적(59.79㎡)을 가지고 있어, 향후 시세 상승 및 임대 수익 확보에 유리합니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

주변 시세 분석 결과, 43~44㎡ 면적의 다세대주택이 ㎡당 약 189,000원에서 272,000원 사이에 거래되고 있습니다.

본건의 건물 면적 59.79㎡에 이를 적용할 경우, 예상 시세 범위는 약 113,000,000원에서 163,000,000원 수준으로 산정됩니다.

감정가 160,000,000원은 비교적 높은 편에 속하지만, 면적의 차이와 권리상의 안정성을 고려하면 충분히 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

층수 불일치 및 시장 상황 변동성을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하에서, 적극적으로 참여할 경우 감정가 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.