나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512923 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 20층오피스텔2004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 "인천지하철 2호선 시민공원역" 동측 인근의 주안 지웰에스테이트 단지 내에 위치하며, 즈위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 진출입이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 평스라브지붕 34층 건물내의 20층 2004호로서, 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감 등. 내벽 : 몰탈위 벽지 마감 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 대체로 등고 평탄하며, 현황 업무시설(오피스텔)및 공동주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폴 약 34M, 북측으로 노폭 약 8M, 서측으로 노폭 약 8M 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18) , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512923 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 20층 오피스텔 2004호

용도: 오피스텔

감정가: 121,000,000원

토지 면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

건물 면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 문OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 공동 담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인천지하철 2호선 시민공원역에서 동측 인근에 자리한 주안 지웰에스테이트 단지 내에 소재합니다.

주위 환경은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 각종 차량의 진출입이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 대체로 등고 평탄하며, 현재는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

본건은 남측으로 폭 약 34m, 북측 및 서측으로 폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m)와 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건 물건의 권리 분석 결과, 가장 주목해야 할 부분은 선순위 임차권입니다.

임차인 문성환 씨는 2021년 2월 10일 전입 신고하였으며, 2020년 12월 31일 확정일자를 받았습니다.

등기부등본 상 해당 임차권은 '을구 3번 주택임차권'으로 등재되어 있으며, 보증금은 110,000,000원입니다.

이 임차권은 2023년 4월 12일자 동안양세무서장의 압류보다 앞선 권리(말소기준권리)이며, 특히 임차인의 전입일자(2021-02-10)와 확정일자(2020-12-31)가 말소기준권리보다 선순위에 해당하므로 대항력이 있습니다.

이는 매각으로 인해 소멸되지 않고, 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

물건명세서에서도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 남은 금액은 매수인이 부담해야 합니다.

다행히 본건의 채권자(문OO)와 임차인(문성환)이 동일인으로 추정되며, 경매 신청 채권자 역시 임차인 문성환 본인입니다.

등기부채권 총액이 110,000,000원으로 임차 보증금과 일치하는 점으로 미루어 볼 때, 임차인은 자신의 보증금 반환 채권을 담보로 강제 경매를 신청한 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 110,000,000원 (전액 인수 대상)

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 인천지하철 2호선 시민공원역 역세권에 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

단지 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

다양한 종류의 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있으며, 인근에 공원 등 녹지 공간도 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

일반적으로 상업지역 내 오피스텔의 경우, 직주근접 수요와 배후 주거 수요가 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 별도 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 34층 건물 중 20층에 위치한 오피스텔(2004호)입니다.

내외벽은 현대적인 마감으로 되어 있으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있습니다.

주변으로는 대형마트, 백화점, 영화관 등 다양한 문화 및 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

임차인 문성환 씨의 보증금 110,000,000원은 낙찰가에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 직접 인수해야 합니다.

임차인이자 채권자가 직접 경매를 신청한 상황이므로, 경매 절차의 진행 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한, 오피스텔의 경우 공실 위험이 있을 수 있으나, 본건은 역세권에 위치하여 이러한 위험은 상대적으로 낮은 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지 조건이 우수하며, 주변 상권 및 교통 환경 또한 양호합니다.

다만, 110,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

현재 파악된 최근 매매 사례가 8,800만원 수준인 점을 감안할 때, 인수 보증금 110,000,000원을 포함한 총 매수 부담액이 상당할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 시민공원역 인근으로 우수한 교통 접근성 및 풍부한 유동인구 확보

* 신축 오피스텔: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 유지보수 부담이 적음

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 편리

* 안정적인 임대 수요: 역세권 오피스텔은 직장인 등 1인 가구의 꾸준한 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다.

최근 매매 사례는 2026년 4월~7월 사이에 8,800,000,000원(8,800만원)으로 조사되었습니다.

본 건은 임차인 문성환 씨의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 또는 시장 시세를 고려하되, 인수해야 할 보증금을 반드시 감안하여 산정해야 합니다.

실질적인 총 매수 부담액은 '입찰가 + (110,000,000원 - 경매 배당을 통해 임차인에게 변제되는 금액)'이 됩니다.

만약 입찰가가 110,000,000원 이상일 경우, 임차인에게 보증금 전액이 변제될 가능성이 높아지며, 매수인은 별도의 인수 부담이 없을 수 있습니다.

하지만 110,000,000원 미만으로 입찰할 경우, 차액만큼을 매수인이 인수하게 되므로 총 매수 비용이 높아지게 됩니다.

종합적인 판단하에, 본건의 감정가 수준인 121,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

하지만 이는 보증금 110,000,000원을 낙찰가에서 임차인에게 우선 배당한다고 가정했을 때의 총 매수 금액입니다.

만약 시장 조사에 따른 8,800,000,000원 수준에서 입찰한다면, 임차인에게 추가로 22,000,000원(110,000,000원 - 88,000,000원)을 부담해야 하므로, 총 매수 비용은 110,000,000원이 됩니다.

본건은 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실질적인 매수 비용이 크게 달라지므로, 입찰 전 반드시 법원 집행관 및 임차인과의 상담을 통해 정확한 인수 금액을 재확인하시기 바랍니다.

(참고: 최근 매매가 8,800만원으로 표기된 JSON 데이터에서 'dealAmount':'8,800'은 8,800만원을 의미합니다.)

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