나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72436 [1] 경기도 남양주시 별내면 청학리 402 수정그린빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 '별내초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호(1개호)로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택(단지형)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(별내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(청학고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72436 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내면 청학리 402 수정그린빌 2층203호

건물명: 수정그린빌

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.37㎡ (약 11.61평)

건물면적: 59.15㎡ (약 17.89평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 '별내초등학교' 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편이며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

제공된 자료에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요만 언급되어 있으며, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

따라서, 입찰 전 해당 지상권의 존재 여부와 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 말소되는 권리

본건의 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2018.08.31.)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리에는 주식회사 리드코프 근저당권, 오케이저축은행 가압류, 신한카드 가압류 등이 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건 임차인 현황에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금 또는 차임 채무가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 해당합니다.

주변은 다세대주택 및 주거단지가 형성되어 있으며, 교육시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역의 특성을 보이며, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 별내초등학교 및 청학고등학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

해당 학교들은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

주거 단지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 편의시설의 종류 및 거리에 대한 구체적인 정보는 현장 방문을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

5.3. 의료시설

별내면 지역 내 또는 인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 특정 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용이 없어, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

건축물대장상 사용승인일이 2013년으로, 준공된 지 10년 이상 경과하였으므로 건물 노후 상태에 대한 점검이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 점유 관계에 대한 파악이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

또한, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있습니다.

현재까지 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 정확한 현장 조사를 통해 최종 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건 경매물건은 경기도 남양주시 별내면에 위치한 다세대주택입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

교육시설 및 주거 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있으며, 건물 자체의 연식 또한 신축이 아니므로 적절한 수리 및 관리 상태 확인이 요구됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 언급된 지상권에 대한 조사가 반드시 선행되어야 하며, 이는 본건의 투자 가치 및 위험성에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 인수되는 권리 부담 없음 (임차인 보증금 0원).

- 비교적 명확한 권리 관계 (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정).

- 생활 인프라 및 교육 시설 접근성이 양호한 주거 지역.

- 2013년식 건물로, 신축 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택(약 43~46㎡)이 135,000,000원에서 167,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 59.15㎡로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 넓고 건축 연도(2013년)가 유사합니다.

감정가 158,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 권리관계 확인 결과(특히 지상권 관련)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 경매 시장의 낙찰률 등을 감안하여 보수적으로 접근한다면, 감정가의 85% 수준인 약 134,000,000원 내외를 1차적인 입찰 희망가로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰가는 권리관계 최종 확인 결과 및 현장 조사 내용을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.