나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64206 [1] 경기도 파주시 야당동 178-124 라빌레뜨 5동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건에 속한 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2019.02.11 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 4층 건물 내 1층 102호로서, 외벽: 파벽돌붙임 및 드라이비트 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

2026.02.02.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경64206 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 감정가: 201,000,000원

1.2. 면적 및 가격

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 59.11㎡ (약 17.88평)

* 토지지분: 59.11㎡ (약 17.88평)

* 건물면적: 50.05㎡ (약 15.14평)

* 건물지분: 50.053㎡ (약 15.15평)

1.3. 소재지 및 건물현황

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 178-124, 라빌레뜨 5동 1층 102호

* 건물명: 라빌레뜨 (La Villette)

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2019년 2월 11일

* 층수: 지하 0층, 지상 4층 중 1층

* 구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지는 인접 토지 및 도로와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 2.1.1. 도시계획

* 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거복합 Zone)

* 가축사육제한구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 대상)

2.2. 교통

* 본건에 속한 단지까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 야당역(경의중앙선)이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 대상토지는 북동측으로 세로의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2019-03-11 (임희숙)

* 소유권이전: 2020-04-29 (권철승)

* 주택임차권: 2024-06-07 (유성훈, 보증금 207,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2023-03-09 (평택세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2024-09-20 (파주시) - 말소 예정

* 압류: 2025-08-27 (부천시) - 말소 예정

* 강제경매: 2025-10-01 (주택도시보증공사, 207,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 2026-01-15 (동화성세무서장) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 207,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오정자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유성훈)

* 보증금: 207,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-13

* 확정일자: 2020-03-23

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 대상입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 9일자 평택세무서장의 압류입니다.

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(주택임차권 포함)는 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 다만, 2026년 2월 2일자로 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 보증금 수령과 관련하여 법적 권리 행사에 일부 제약을 감수한다는 의미로 해석될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

* 최근 2026년 7월, 인근 '태종에비뉴' 단지에서 2019년 건축된 65.1㎡ 면적의 다세대주택이 28,500만원에 거래되었습니다. (건물 3층)

* 2015년 건축된 '요산아트빌'(연립주택) 56.035㎡ 면적이 15,000만원에 거래되었습니다. (건물 1층)

* 2015년 건축된 '자연에가'(연립주택) 57.45㎡ 면적이 18,000만원에 거래되었습니다. (건물 2층)

4.2. 시세 분석

* 본 물건은 2019년 2월에 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 전용면적 50.05㎡(약 15.14평)입니다.

* 가장 유사한 비교사례는 2019년 건축된 '태종에비뉴'로, 해당 사례의 거래가액(28,500만원, 65.1㎡)을 고려할 때, 본 물건의 시가는 단위면적당 약 437.8만원(28,500만원/65.1㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 이를 본 물건의 면적(50.05㎡)에 적용하면 약 21,930만원 (437.8만원/㎡ * 50.05㎡)의 가치를 가지는 것으로 볼 수 있습니다.

* 이는 감정가 20,100만원보다 높은 수준이며, 향후 시세 상승 가능성을 시사합니다.

* 연립주택 사례는 건축 연도 및 주택 유형이 달라 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 주택 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 야당역 인근에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변에는 마트, 편의점, 병원, 은행 등 생활 필수 시설이 있을 것으로 판단됩니다.

* 또한, 야당역을 중심으로 형성된 상업시설을 이용하기 편리합니다.

* 교육시설로는 인근 지역의 초등학교, 중학교, 고등학교가 통학 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다. (정확한 통학권은 별도 확인 필요)

* 현재까지 확인된 바로는 본 물건 인근에 혐오시설이나 기피시설은 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 최종 확인은 현장 답사 및 지도 검색을 통해 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리관계가 존재합니다. 비록 임차권이 말소 대상이고 인수 보증금이 0원이며 HUG 측의 확약서가 제출되었으나, HUG 관련 보증금 문제 및 대위변제로 인한 법적 절차 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 임차인 오정자의 경우 보증금 및 차임이 '미상'으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 미상으로 남겨진 정보에 대한 추가 확인은 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규/규제 관련 리스크

* 본 물건 소재지는 '토지거래허가구역'으로 지정되어 있습니다. 따라서 본 물건 취득 시 파주시로부터 토지거래허가를 받아야 하며, 허가 절차를 이행하지 않을 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다. 이는 취득 절차의 복잡성과 시간 소요를 야기합니다.

6.3. 기타 리스크

* 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 '건축물현황도'를 기준으로 내부 구조가 파악되었습니다. 따라서 실제 현황과 다소 상이할 가능성이 있으며, 이는 경매 입찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다. 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 야당역 인근의 주거지대에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 그러나 '토지거래허가구역'이라는 점과 HUG 관련 복잡한 권리관계 및 확약서 제출 등은 취득 절차 및 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 실거래가를 고려했을 때 시세 차익을 기대할 수 있으나, 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공): 노후화에 대한 부담이 적고 유지보수 용이.

* 역세권 입지: 야당역 인근으로 대중교통 이용 편리 및 지역 내 주요 시설 접근성 우수.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 실거래가를 보이는 유사 신축 건물이 존재하여 시세 차익 기대.

* 권리관계 명확 (대부분 소멸): 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 상의 큰 부담은 없음. (단, HUG 관련 주의 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 최근 유사 신축 다세대주택 거래 사례(태종에비뉴, 65.1㎡)가 28,500만원임을 고려할 때, 본 물건(50.05㎡)의 적정 시가는 약 21,930만원 이상으로 추정됩니다.

* '토지거래허가구역'이라는 점과 HUG 관련 특이사항 등 리스크 요인을 감안하여, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 신축 및 역세권이라는 장점을 고려하되, 규제 지역 및 HUG 관련 불확실성을 반영하여 보수적으로 접근할 경우,

* 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 최종 입찰가는 본인 자금 계획, 시장 상황, 입찰 참여자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.