나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64335 [1] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 23-19 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 소규모공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대로 주위환경은 대체로 보통 시 됩니다.

교통상황

기호1은 차량 진출입이 가능하고, 기호2는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호1 및 기호2는 사다리형의 평지로 이용상태는 전(묵전상태)입니다.

인접 도로상태

기호1은 광대로(광대세각)에 접하고 있으며 기호2는 지적도상은 맹지이나 인접지를 경유하여 세로(불)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(23-19번지): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호2(23-166번지): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

컨테이너(창고 약 18㎡)가 소재하나 철거ㆍ이동이 용이한 점을 고려하여 평가에서 제외하였습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환], 건설자재 적치물 등으로 인해 원상회복 필요함
2. 지상 수목은 경제적 가치가 희박하여 거래관행상 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 23-19 소재 부동산임의경매 건으로, 사건번호는 고양지원 2025타경64335 (1)입니다. 매각 대상은 토지이며, 토지만 매각됩니다.

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 사리현동 23-19

용도: 전 (묵전 상태)

토지면적: 1350.00㎡ (약 408.3평)

토지지분: 1350㎡ (약 408.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물은 존재하지 않아 해당 사항 없습니다.

1.4. 감정가 정보

감정가: 920,700,000원

건설자재 적치물 등으로 인해 원상회복이 필요한 상태입니다. 지상 수목은 경제적 가치가 희박하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 소재 '벽제초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

기호1(23-19번지)은 차량 진출입이 가능하며, 기호2(23-166번지)는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 차량 접근이 가능합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

기호1은 광대로에 접하고 있으며, 기호2는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 세로(불)에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부제한구역, 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한))

* 개발제한구역 (그린벨트)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 고도 16m 위임지역)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일까지, 외국인 등 대상, 특정 용도 제한)

2.5. 기타사항

- 제시외 물건으로 컨테이너(창고 약 18㎡)가 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다.

- 임대 관계 등은 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 다수의 권리가 존재하나, 접수일자상 말소기준권리인 2022년 10월 28일 농업협동조합자산관리회사 근저당 외 후순위 권리들은 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,260,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2026년 01월 06일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않았으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 사리현동 일대는 농경지와 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 근린생활시설 위주의 지역적 상권을 형성하고 있습니다. 고양시 일산 지역의 주요 상권으로는 라페스타, 웨스턴돔 등이 있으나, 본건과는 다소 거리가 있습니다. 인근에 대규모 개발이나 상권 활성화에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않으나, 장기적으로는 주변 개발 계획에 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 고양시 인근에 서울시의 난지물재생센터, 서울시립승화원, 서울시립벽제묘지 등이 언급되어 있으나, 본건과 직접적인 인접성이나 영향권 내에 있다고 판단되는 특정 '혐오시설'에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 그러나 개발제한구역 및 가축사육제한구역 등의 존재는 지역 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 벽제초등학교가 위치하며, 지방도 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 일산 지역의 주요 편의시설(대형 쇼핑몰, 병원, 문화시설 등)은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

5.2. 주거환경

본건 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활 혹은 농업 활동에 적합한 환경입니다. 다만, 상업 및 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필수적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 토지 용도가 '전'으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수인이 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 개발제한구역 및 각종 규제

자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 규제가 적용되어 있어, 토지 활용 및 건축 행위에 제약이 많습니다. 특히 개발제한구역 내에서의 신규 건축이나 개발은 매우 제한적이므로, 투자 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

6.3. 원상회복 필요성

건설자재 적치물 등으로 인해 원상회복이 필요할 수 있으며, 제시외 물건인 컨테이너(약 18㎡)의 철거 및 처리 문제도 고려해야 합니다.

6.4. 맹지 가능성

기호2 토지의 경우 지적도상 맹지이므로, 통행을 위한 인접 토지 사용에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 미확인 권리

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 확인되지 않아 잠재적인 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동에 위치한 토지 경매 물건입니다. 현재 '전' 용도로 사용되고 있으며, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 감정가는 9억 2070만원으로, 주변 환경은 농경지와 주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있으며 교통 사정은 보통 수준입니다.

등기부상으로는 다수의 채무가 존재하나 모두 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

하지만, 본건은 개발제한구역, 자연녹지지역 등 각종 개발 규제가 많아 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 원상회복 필요성, 맹지 가능성, 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크가 존재합니다.

이러한 규제와 리스크를 충분히 인지하고, 농지법 및 토지 이용 규제 관련 전문가와 상담 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 향후 개발 가능성

장기적으로 주변 지역의 개발 계획이나 규제 완화 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8.2. 낮은 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력

현재 다수의 개발 제한이 있지만, 향후 규제 완화 시 토지 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.3. 전원생활 또는 농업 목적 투자

농지로서의 가치를 활용하거나, 전원생활을 목적으로 하는 실수요자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 920,700,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 본건의 각종 규제 사항, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰 희망자는 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 상태, 주변 시세, 행정 규제 등을 면밀히 파악한 후, 전문가와 상의하여 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.