나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64378 [1] 경기도 파주시 야당동 220-2 가림빌라 205동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.02.20.) 외벽 : 돌붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2),3),4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택,아파트,연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 야당동 220-2번지에 위치한 가림빌라 205동 2층 202호 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경64378 (1)이며, 감정가는 195,000,000원입니다. 토지 면적은 69.64㎡(약 21.07평)이고, 건물 면적은 55.52㎡(약 16.79평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 2017년 2월 20일에 사용 승인되었습니다. 토지는 4필지가 일단의 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 9일자 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다. 임차인 김선금 씨는 보증금 184,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 10월 22일, 확정일자는 2020년 10월 6일입니다. 그러나 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 확인되며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 이는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 5월 21일 제출한 대항력 포기 확약서에 따른 것으로, 매수인은 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 조건이 적용됩니다. 등기부상 소유권 이전, 주택임차권(김선금, 말소), 가압류(주택도시보증공사, 말소기준권리), 압류(국민건강보험공단, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 말소), 압류(미추홀구, 말소) 등의 권리 내역이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권(없음)입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 시세는 1억 6,500만원에서 2억 2,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 전용면적 약 47.51㎡(14.37평) 물건이 1억 6,500만원(약 114.8만원/평), 전용면적 약 63.87㎡(19.32평) 물건이 2억 2,500만원(약 116.5만원/평)에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적 55.52㎡(약 16.79평)를 고려할 때, 평당 약 115만원 수준으로 환산 시 약 1억 9,300만원대의 시세가 예상됩니다. 감정가 1억 9,500만원은 주변 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다. 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서도 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 허가 기간(2025년 8월 26일)이 경과하였으므로 현재 매수 시 별도의 허가 절차는 필요하지 않습니다. 임차인 김선금 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 인수 부담 포기 확약서가 제출되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 건물은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후화에 따른 즉각적인 수리 부담은 적습니다. 주변 부동산 정보 조회 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 협조로 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 매수자에게 매우 유리한 조건입니다. 감정가는 주변 시세와 유사하나, 권리관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 교통 편리성이 우수하며, 2017년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호합니다. HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석이 매우 깔끔하며, 토지거래허가구역 허가 기간 만료로 인한 추가 절차가 필요 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

주변 시세 기반 추정가: 약 193,000,000원

인수 보증금: 0원

종합적인 분석 결과, 본 물건의 시세는 감정가 수준과 유사하게 형성되어 있습니다. HUG의 확약으로 인한 권리관계 명확성을 고려할 때, 감정가 부근에서의 입찰이 예상됩니다. 그러나 보수적인 접근을 위해 아래와 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 192,000,000원

입찰 시에는 주변 실거래가 변동 추이, 경쟁 물건 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.