나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5861 [1] 경기도 파주시 야당동 216-25 바흐더빌리지 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

? 대상물건 일련번호1 -(가)는 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 북동측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

? 대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

? 대상물건 일련번호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 내 제1층 제101호로서 (사용승인일: 2020-05-26) 외벽: 치장벽돌 붙임 및 몰타위 페인트 마감등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

? 대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

? 대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

? 대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

? 대상부동산 북서측 및 남측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

? 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건의 토지대장상 2020-10-08일 자로 지목이 "임야"에서 "대"로 변경되었으나, 집한건물등기사항전부증명서상 "임야"로 기제되어 있으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

토지대장상 지목은 '임야'에서 '대'로 변경되었으나, 부동산등기사항증명서상 지목은 '임야'로 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경5861 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 216-25 바흐더빌리지 101동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 321,000,000원

* 토지면적: 62.57㎡ (약 18.93평)

* 건물면적: 56.08㎡ (약 16.97평)

* 건축년도: 2020년 5월 26일 (사용승인일)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경의중앙선 야당역과의 접근성도 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (을1)입니다.

* 총 등기부채권액: 528,923,478원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 임차인 현황:

* * 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 권대인 씨는 보증금과 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권과는 거리가 있어 상업적 가치보다는 주거 가치에 초점이 맞춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지목 불일치: 토지대장상 지목은 '대'로 변경되었으나, 부동산등기사항증명서상 지목은 '임야'로 기재되어 있어 추후 등기 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 거래 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 과다한 채권 총액: 채권 총액이 감정가를 상회하여, 경매 진행 시 낙찰가율에 따라 채권자들의 만족도가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 야당역 인근에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 하지만 토지대장과 등기부등본상의 지목 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 관리 용이성 및 선호도.

* 인수할 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음.

* 대중교통 접근성이 우수한 입지.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2019년 준공, 65.1㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 28,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(56.08㎡)의 적정 시가는 약 245,700,000원으로 산정됩니다.

그러나 감정가(321,000,000원)와 시장 거래가를 고려하고, 지목 불일치 및 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.