나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73263 [1] 경기도 포천시 영북면 운천리 512-19 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 운천리 소재 "영북초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 평지로 현황 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 부정형의 평지로 현황 상업용 건부지 및 잡종지 상태임. 기호(4) : 세장형의 평지로 현황 상업용 건부지로 이용중임. 기호(5) : 가장형의 평지로 현황 도로로 이용중임. 기호(6) : 부정형의 평지로 현황 상업나지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 남서측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(3) : 남측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(4),(6) : 북측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(5) : 서측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(2018-10-31), 일반상업지역(2018-10-31), 가축사육제한구역(2023-06-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-03)(영북초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부 공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 기호(3) : 도시지역(2018-10-31), 일반상업지역(2018-10-31), 가축사육제한구역(2023-06-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-03)(영북초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부 공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 기호(4) : 도시지역(2018-10-31), 일반상업지역(2018-10-31), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(2017-02-03)(영북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((202508 26)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533- 2200)) 기호(5) : 도시지역(2018-10-31), 일반상업지역(2018-10-31), 가축사육제한구역(2023-06-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-03)(영북초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부 공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 기호(6) : 도시지역(2018-10-31), 일반상업지역(2018-10-31), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) , 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2017-02-03)(영북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826) 대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-22 00))

제시목록 외의 물건

기호(3) : 지상에 제시외건물㉠(벽돌구조 슬라브지붕 단독주택, 59.284㎡) 및 제시외건물㉡(파이프조 철판지붕 가추, 약15㎡)이 소재함. 기호(4) : 지상에 제시외건물㉠(벽돌구조 슬라브지붕 단독주택, 59.284㎡)이 소재함. (별첨 지적및건물개황도 참고)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 벽돌조 슬레이트지붕 단층으로, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 페인트 마감 등, 창호 : 철제창호 등 마감임.

이용상태

점포로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일반건축물대장상 주구조 및 지붕이 목조 시멘트기와지붕으로 등재되어 있으나, 현황 벽돌조 슬레이트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각
목록1,3.~6.은 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2025타경73263 부동산강제경매 사건입니다.

* 소재지: 경기도 포천시 영북면 운천리 512-19

* 용도: 판매시설

* 감정가: 38,126,400원

* 토지면적: 152.00㎡ (약 46.0 평)

* 토지지분: 21.1954㎡ (약 6.4 평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.4 평)

* 건물지분: 37.8㎡ (약 11.4 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 목록 1, 3~6.은 지분매각

* 주의사항: 일괄매각, 목록 1, 3~6.은 지분매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 운천리 소재 "영북초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 자유로운 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(4),(6) 토지는 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(5) 토지는 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지들은 모두 도시지역, 일반상업지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(영북초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

* 주변 시설

영북초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 외부 검색 결과, 본건 주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지: 2024년 8월 30일 접수된 최종천의 가압류 (갑18, 의정부지방법원 2024카단203186)가 말소기준권리입니다.

건물: 2024년 8월 30일 접수된 최종천의 가압류 (갑5, 의정부지방법원 2024카단203186)가 말소기준권리입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 인수되지 않으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 박영춘

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1997-08-18

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이선옥

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-11

대항력: 있음

비고: 보증금 10,000,000원은 인수될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 10,000,000원

* 등기부 요약

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전(상속, 지분 이전 등)과 가압류, 강제경매 기록이 확인됩니다. 건물 등기부 또한 소유권 보존, 이전과 함께 가압류 및 강제경매 기록이 있습니다. 모든 기록상 최종천의 가압류 및 강제경매 개시결정이 말소기준권리로 작용하여, 해당 권리들보다 선순위인 권리를 제외하고는 매각으로 소멸될 것입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건은 판매시설로 지정되어 있으며, 주변에는 근린생활시설과 단독주택이 분포하여 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 영북초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 관련 상권의 잠재력이 있습니다.

* 이용 현황

토지는 현황 상업용 건부지, 잡종지, 도로, 상업나지 상태로 이용 중이며, 건물은 점포로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

영북초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

* 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성

이선옥 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 박영춘 임차인의 경우 보증금은 0원이지만 대항력이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지 지분 매각

목록 1, 3~6. 토지가 지분으로 매각되므로, 전체 소유권을 확보하기 위해서는 다른 지분권자와의 협의 또는 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권

목록 3, 4 토지 지상에 제시외 건물(단독주택, 가추)이 존재하나, 매각에서 제외되었습니다. 이로 인해 법정지상권 성립 가능성이 불분명하므로, 추후 문제가 될 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이

실제 건물은 벽돌조 슬레이트지붕이나, 건축물대장상에는 목조 시멘트기와지붕으로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 철거, 재건축 또는 증개축 시 공부와의 차이로 인해 문제가 될 수 있습니다.

* 토지 경계 불명확

목록 1, 3~6. 토지의 경계가 불명확하다는 점은 정확한 면적 사용 및 관리에 어려움을 줄 수 있으며, 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

해당 토지는 토지거래허가구역에 해당할 수 있어, 매수 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 영북면 운천리에 위치한 판매시설로서, 영북초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 강제경매로 진행되며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 2명이 존재하며, 특히 이선옥 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 토지 중 일부가 지분 매각으로 진행되는 점과 건물 공부와의 차이, 제시외 건물로 인한 법정지상권 불확실성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 입지 자체는 상업지역 내에 있으며 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 입지: 판매시설로서 상업지역의 특성을 살린 활용 가능성이 있습니다.

* 학교 인근 배후 수요: 영북초등학교 인근으로 안정적인 유동인구 및 잠재적 수요가 존재합니다.

* 경매 감정가 대비 잠재력: 감정가 38,126,400원 대비 면적을 고려할 때, 합리적인 낙찰가에 취득 시 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금(10,000,000원)을 제외한 순수 물건 가치를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 산정에 한계가 있으므로, 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가(38,126,400원)를 기준으로 하되, 인수 보증금(10,000,000원)을 감안하여 실제 부담액이 과도하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.