나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73306 [1] 경기도 의정부시 용현동 24-15 용현그랜드아파트 101동 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '탑석역(의정부경전철)' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '탑석역(의정부경전철)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 19층 건 내 5층 507호(1개호)로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 24-15: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)), 용현동 24-17: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)), 용현동 38: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.)), 용현동 39-71: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 상대보호구역(삼성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73306 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 용현동 24-15 용현그랜드아파트 101동 5층 507호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 34.45㎡ (약 10.42평)

토지지분: 34.45㎡ (약 10.42평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평) - 공급면적 기준

* 일반적으로 공급면적 84.91㎡는 전용면적 70~80㎡ 내외이며, 흔히 '국민평형'이라 불리는 전용 84㎡는 약 25평으로 통용됩니다. 해당 물건의 전용면적은 제공된 정보로는 정확히 알 수 없으나, 25평형 내외로 추정됩니다.

1.4. 감정가 및 평가 요약

감정가: 328,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 19층 건물 내 5층 507호

토지 이용 상태: 4필 일단의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중.

토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 소로2류, 소로1류, 중로3류, 상대보호구역(삼성유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.9.).

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 '탑석역(의정부경전철)' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 이는 일반적인 주거 환경으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '탑석역(의정부경전철)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 탑석역은 의정부경전철을 통해 이동이 가능합니다.

2.3. 도로 상태

아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박형률)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-12-20

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 갑1 (1998-06-10): 소유권이전 (윤도남)

* 갑2 (2020-06-09): 소유권이전 (강대현, 매매 204,000,000원)

* 을5 (2023-12-29): 주택임차권 (박형률, 300,000,000원, 전입/확정 2021-12-20) - 말소

* 갑3 (2025-10-10): 강제경매 (주택도시보증공사, 300,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 권리관계 분석

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑3)보다 앞선 권리 중 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 을구의 주택임차권(을5, 박형률)은 말소 대상입니다. 그러나, '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 등기부상 대항력이 없는 것으로 표시되더라도 실제 점유 등 다른 요인으로 대항력이 발생할 가능성을 시사합니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)가 법원에 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 점은 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 부담이 없음을 의미할 수 있습니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출은 일반적으로 낙찰자의 부담을 줄여주지만, 법원의 최종 판단에 따라 인수 조건이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.

3.4. 인수되지 않는 권리

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후에도 해당 구역 내 토지 거래에 대한 허가를 받아야 할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 생활 편의 시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 주택 건설 관련 교통정체 우려가 제기된 사례는 있으나, 명확한 혐오시설(예: 폐기물 소각장, 하수처리장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 불확실성

'특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있으나, '임차인 현황'에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 등기부상 임차권이 말소 예정인 점은 상충되는 정보입니다. HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되어 낙찰자 인수 부담이 줄어들 가능성이 높으나, 법원의 최종 매각 조건에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

5.2. 토지거래계약 허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 결정 후 잔금 납부 시 해당 구역 내 토지 취득에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 절차적 번거로움을 야기할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 용현동에 위치한 아파트로, 탑석역 인근에 자리하여 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 3억 2천 8백만원이며, 면적은 공급면적 84.91㎡(약 25.69평)입니다. 권리관계상 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되며, 임차인 박형률 씨의 보증금 3억 원에 대한 대항력은 없는 것으로 파악되나, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 '대항력있는임차인'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역이라는 점은 매수 시 추가적인 행정 절차를 필요로 합니다.

7. 투자 포인트

* 탑석역 인근 역세권 아파트 단지로, 교통 접근성이 우수합니다.

* 주거 편의시설이 인접한 안정적인 주거 지역입니다.

* HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 인수되는 임차보증금 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금 합계'가 0원으로 제공되어, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려하지 않습니다. 입찰가는 감정가 328,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 시세, 본 물건의 잠재적 리스크(임차인 불확실성, 토지거래허가구역) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사는 별도로 진행해야 하며, 주변 시세 및 본건의 개별적 가치를 평가하여 적정 수준의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.