나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4339 [1] 경기도 양주시 백석읍 오산리 535-19 대웅클래식빌라 101동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(2)은 부정형으로 주거용 건부지 등의 상태임.

인접 도로상태

기호(2)는 인접도로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리에 소재하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록(2) 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4339 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 백석읍 오산리 535-19 대웅클래식빌라 101동 2층202호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 210,682,440원

* 토지면적: 191.00㎡ (약 57.77평)

* 토지지분: 168.0418㎡ (약 50.87평)

* 건물면적: 49.54㎡ (약 14.99평)

* 건물지분: 49.54㎡ (약 14.99평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각, 목록(2) 지분매각

* 특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

본건은 인접 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획

제2종일반주거지역 등입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2012년 12월 4일 접수된 김정순의 가압류 (갑12)입니다.

* 인수되는 권리

을5 주택임차권 (채권자: 손윤기, 보증금: 40,000,000원, 전입/확정일자: 2012-03-13)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑20-1, 갑28, 갑30, 갑31, 갑15, 갑16 등의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 채권자

손OO (부동산강제경매)

* 임차인 현황

* 임차인: 손윤기

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-03-13

확정일자: 2012-03-13

대항력: 있음 (매각으로 인해 소멸되지 않고 인수 대상)

비고: 임대관계는 미상이나, 등기부상 보증금 40,000,000원 인수.

1.3. 상권분석

* 주변 매매/임대 시세

최근 거래된 '대웅클래식빌(102동)'의 경우, 2026년 3월 27일에 전용면적 55.82㎡(약 16.8평)이 42,000,000원(4천2백만원)에 거래되었습니다. 이 가격은 본건의 감정가 및 면적 대비 현저히 낮은 수준으로, 특수 거래이거나 시세와 다를 가능성이 높습니다.

'행복마을4차' 연립주택의 경우, 2026년 4월 23일에 전용면적 61.2㎡(약 18.5평)이 242,040,000원(약 2억 4천2백만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 유사한 수준이나, 단지가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 감정평가액

본건의 총 감정평가는 210,682,440원입니다.

* 건물 감정평가액

건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 대지사용권이 없는 건물만의 감정평가액은 46,200,000원으로 별도 산정되었습니다.

* 토지 감정평가액

건물 고려 토지 가격은 101,000,000원으로 평가되었습니다.

* 시세 종합

본건은 건물에 건축법상 문제가 있어 건물 가치가 낮게 평가되었으며, 토지 가치가 상대적으로 높게 반영된 것으로 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 40,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 이를 고려한 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경

본건이 위치한 양주시 백석읍 오산리 지역은 주택 및 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 기타

임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축법상 문제 건물

목록(1) 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못하였고 대지사용권도 없는 상태로, 추후 철거 또는 법규 위반에 따른 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 별도 감정평가액이 46,200,000원으로 산정되었으나, 실제 시장 가치는 이보다 낮을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수

선순위 주택임차인 손윤기 씨가 존재하며, 40,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 추가적인 매수 비용이 발생함을 의미합니다.

* 지분 매각

목록(2)는 건물 및 토지의 지분 매각으로, 공유물 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 일괄매각

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용권과 건물 소유권 간의 관계 및 건물 문제 해결을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양주시 백석읍에 위치한 연립주택으로, 감정평가액은 210,682,440원입니다. 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다.

하지만, 본건 건물(목록1)은 건축법상 사용승인을 받지 못하였고 대지사용권도 없는 상태로, 상당한 법규 위반 및 철거 가능성과 같은 잠재적 위험이 존재합니다. 이로 인해 건물 가치가 크게 하락할 것으로 예상됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인(손윤기)이 40,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상황입니다.

이러한 중대한 리스크 요인들을 감안할 때, 본건은 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 건물 관련 법적 문제 해결 가능성과 인수해야 하는 임차인 보증금을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치

제2종일반주거지역에 위치한 토지로서, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. (토지 감정평가액 101,000,000원)

* 낮은 초기 매입 비용 가능성

건물 문제 및 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,682,440원입니다.

매각으로 인해 인수해야 하는 임차인 보증금은 40,000,000원입니다.

건물은 건축법상 사용승인을 받지 못하고 대지사용권이 없는 상태이므로, 철거 또는 법규 위반으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 토지 감정평가액(101,000,000원)을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원(1억원)으로 산정합니다.

총 취득 예상 비용 (예상 입찰가 + 인수 보증금): 약 140,000,000원 (1억 4천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.