나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13395 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 382-3 청명에버아트1차 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "안평초등학교"북서측 인근에 위치(장한로21길 19-9)하며 주위에 오피스텔, 다세대주택, 단독아파트, 주상복합아파트, 상가, 관공서, 근린 공원, 소규모 점포 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 오피스텔 및 아파트(사용승인일:2017.01.24)내 302호로서, 외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 창호 : 하이샤시창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 형상을 지니며, 오피스텔 및 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 382-3번지 청명에버아트1차 제3층 제302호에 소재하며, 부동산 강제경매로 진행되는 오피스텔입니다. 감정가는 362,000,000원이며, 토지 면적은 12.94㎡(약 3.91평), 건물 면적은 64.40㎡(약 19.48평)입니다. 매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행됩니다. 채권자는 김OO이며, 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, "안평초등학교" 북서측 인근(장한로21길 19-9)에 자리하고 있습니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 상가, 관공서, 근린 공원 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 사다리형 유사 형상을 지니고 있으며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 13일 접수된 성동세무서장의 압류(갑7)입니다. 본 건에는 선순위 주택임차권(을1)이 존재하며, 이는 2023년 10월 13일에 접수되었고, 임차인 김혜림 씨는 2020년 12월 9일 전입신고, 2020년 11월 5일 확정일자를 받았습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금은 300,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 인수 사항입니다. 본 물건은 김혜림 씨가 보증금 300,175,300원을 채권으로 하여 신청한 강제경매(갑13)로 진행되고 있습니다. 이 외 다수의 압류 및 가압류 권리가 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 김혜림: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-09, 확정일자 2020-11-05, 배당신고일자 2023-10-13, 대항력 있음. (보증금 전액 미회수 시 잔액 인수)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 장안동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. "안평초등학교"와 인접해 있어 교육 관련 수요와 더불어, 다양한 소규모 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용으로 활용될 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: "안평초등학교"가 북서측 인근에 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 소규모 점포를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 대항력 있는 선순위 임차인 김혜림 씨의 보증금 300,000,000원은 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 실질적인 투자 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가서에 따르면 임대관계가 불명확하고, 폐문, 시건장치 등으로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 구조 및 이용 상태가 표준적인 상황과 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 3억 6천2백만원입니다. 그러나 가장 큰 위험 요인으로 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 3억원 인수가 존재합니다. 이 보증금은 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 또한, 내부 확인이 불가하여 실제 명도 및 현황 파악에 주의가 필요합니다. 강제경매 채권자 역시 해당 임차인으로 추정되어, 배당을 통한 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 동대문구 장안동이라는 지역적 이점과 "안평초등학교" 인근의 주거 환경이 강점입니다.

* 시장: 최근 해당 건물(청명에버아트 1차)의 전용면적 68.02㎡(약 20.57평) 오피스텔이 2024년 7월 31일 3억 5천5백만원에 거래된 사례가 있어, 시장 가치를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (본건 전용면적 64.40㎡)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 362,000,000원입니다. 하지만, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높은 대항력 있는 임차인의 보증금은 300,000,000원입니다. 따라서, 본 물건의 순수한 시장 가치에 대한 판단이 중요합니다.

최근 제공된 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 전용면적 68.02㎡(약 20.57평)의 오피스텔이 2024년 7월 31일 355,000,000원(3억 5천 5백만원)에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 64.40㎡(약 19.48평)이므로, 이를 감안할 때 본 물건의 현재 시장 가치는 약 355,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

"인수 보증금"을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 본 물건의 실질적인 시장 가치를 기준으로 예상 입찰가는 355,000,000원 으로 제시합니다.

중요 고지: 위 예상 입찰가 355,000,000원은 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정된 것이며, 이와 별도로 300,000,000원의 임차인 보증금을 추가로 인수해야 한다는 점을 반드시 인지하셔야 합니다. 따라서 실제 총 투입 예상 금액은 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 되므로, 총 투자 금액이 655,000,000원에 달할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 신중한 자금 계획 수립 및 권리 분석 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.