나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13420 [1] 서울특별시 강북구 수유동 166-49 삼광빌라12차 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "강북중학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역('수유역'4호선)이 소재 하는 등 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층건 내 3층 301호로서, 외 벽: 벽돌쌓기 및 인조석재 마감 등. 창 호: 새시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지세 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4~5M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13420 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 166-49 삼광빌라12차 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 30.81㎡ (약 9.32평)

건물면적: 65.67㎡ (약 19.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (경매 신청인은 김미련)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "강북중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

주변 환경은 일반적인 주택가 수준으로 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2002년 12월 4일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

본 경매로 인해 을1 근저당권을 포함한 모든 권리(을4, 을5 근저당권, 갑7 가압류, 갑8 임의경매)는 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리가 없는 깨끗한 등기부 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"만 기재되어 있어, 별도의 지상권이 존재할 가능성은 배제할 수 없으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 소규모 점포들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 4호선 수유역이 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 강북중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주택지대로서 통상적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계가 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

내부 상태: 폐문부재로 인해 현장 조사가 제한적이었으며, 집합건축물대장상 현황도를 참고하였으므로 실제 내부 상태는 현장 방문 시 직접 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 토지는 외국인 등이 다세대주택 등 특정 용도로 취득 시 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역에 해당하며, 허가 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 있어 낙찰자의 상황에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 등기 상태를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미상, 현장 방문 제한으로 인한 내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰받을 수 있습니다.

우수한 교통망: 지하철 4호선 수유역 접근성이 좋습니다.

주거 편의성: 학군 및 생활 편의시설이 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 면적별 시세는 3.3㎡당 약 366만 원에서 449만 원 수준입니다.

본건의 감정가는 297,000,000원으로, 건물면적(65.67㎡) 기준 3.3㎡당 약 452만 원에 해당합니다. 이는 최근 거래 사례의 상단부에 위치하는 가격대입니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

다만, 미확인 내부 상태 및 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 감안하여, 합리적인 수준의 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가, 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 285,000,000원 사이로 제안합니다.

본 물건에 대한 추천 입찰가는 275,000,000원 입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.