나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13369 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-702 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 혜성여자고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등. 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 개발행위허가제한지역, 중로1류( 폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 건축허가.착 공제한지역{건축법}, 상대보호구역(최총확인은관할교육청에확인){교육환경 보호에 관한 법률 }, 대공방어협조구역(77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획 법}, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13369 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-702 제1층 제101호

* 건물구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 132,000,000원

* 토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

* 건물면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1995년 03월 30일 (건축허가 1993년 01월 05일)

* 특이사항: 개발행위허가제한구역, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동 486-702번지에 소재하며, 혜성여자고등학교 남측 인근 지역입니다.

* 주위환경: 주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로: 본건 건물은 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 (등기부상 접수일자: 2020-12-16) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구의 주택임차권 (한국토지주택공사, 2023-09-14 접수)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-07

* 확정일자: 2018-08-31

* 배당신고일자: 2023-09-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의: 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 보증금입니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 낙찰자에게 부담이 될 가능성도 배제할 수 없으므로, 배당 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 등기부채권 총액: 256,870,025원

4. 상권분석

* 본 건 소재지는 서울 강북구 수유동으로, 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

* 주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래 사례: 41㎡ (약 12.4평) 다세대주택, 150,000,000원 (평당 약 12,096,774원)

* 2026년 7월 거래 사례: 44.5㎡ (약 13.5평) 다세대주택, 200,000,000원 (평당 약 14,858,841원)

* 2026년 7월 거래 사례: 60.88㎡ (약 18.4평) 다세대주택, 266,500,000원 (평당 약 14,475,828원)

* 본 건의 건물 면적(8.24평) 대비 감정가(1.32억)는 평당 약 16,019,417원으로, 최근 실거래 사례의 평당가 평균(약 1380만원) 대비 다소 높게 평가되었습니다. 이는 건물의 연식, 내부 상태, 층수 및 기타 요인에 따른 차이일 수 있습니다.

* 건물 준공 연도가 1995년으로 노후화되었으나, 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육: 본 건 인근에 혜성여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도시계획적 제한:

* 개발행위허가제한구역, 고도지구(28m 이하), 건축허가.착공제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 신축 등 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 하는 등 거래 절차가 복잡할 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자(서울보증보험)와 관련된 인수 조건 변경 사항은 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 의무나 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 명확한 확인 없이는 예기치 못한 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 건물 노후도: 1995년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부구조 상이 가능성: 감정평가서상 '이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이할 수 있다'는 점을 미루어 볼 때, 현장 방문 시 내부 상태 및 구조를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동이라는 입지적 장점과 소형 면적이라는 투자 접근성을 갖추고 있습니다. 또한, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 건물 노후화, 다수의 도시계획적 제한, 그리고 특히 'SGI 인수조건 변경'이라는 불확실한 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 핵심 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적습니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 132,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 노후도, 감정가와 시세 간의 괴리, 그리고 무엇보다 'SGI 인수조건 변경'과 같은 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 평가된 점을 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 약 118,000,000원에서 132,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 'SGI 인수조건 변경'에 대한 명확한 사실 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.