나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13337 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 296-54 보람팰리스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 경의중앙선·경춘선 "중랑역" 북동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 "중랑역" 까지 도보로 각각 약5~6분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제3층 제301호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024.9.10.~2029.9.9.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 옥상에 본건 건물 전체세대의 공유창고(벽체이용 및 샌드위치판넬조 슬래브지붕 약8㎡)가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13337 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 296-54 보람팰리스 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 344,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 정보

건물명: 보람팰리스

건축년도: 2020년 6월 24일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

전용면적: 42.45㎡ (약 12.84평)

공용면적: 제공된 정보 없음 (집합건물이므로 전유면적 외 공용부분 면적은 별도 확인 필요)

총 세대수: 14세대

내부구조: 현관1, 방3, 주방1, 거실1, 욕실겸화장실1, 발코니1

설비내역: 상하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스 난방설비

1.3. 토지 정보

토지면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

토지지분: 26.7967㎡ (약 8.11평)

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 소재하며, 경의중앙선 및 경춘선 "중랑역"에서 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리합니다. 버스정류장까지 도보 약 5~6분, 경의중앙선·경춘선 "중랑역"까지 도보 약 5~6분이 소요되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 상황

건물까지 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 경기광주세무서장의 압류 (2023.02.01 접수)

* 대항력 있는 선순위 임차인(정은숙)이 존재하며, 그 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 본건의 강제경매 신청인은 임차인 정은숙입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 분석)

* 임차인: 정 (정은숙)

* 보증금: 328,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 7일

* 확정일자: 2020년 8월 11일

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인 정 은 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권: 2023년 7월 19일 접수 (채권자: 정 , 금액: 328,000,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소기준 권리

* 경기광주세무서장의 압류 (2023.02.01 접수)를 말소기준권리로 하여, 위 권리보다 후순위인 압류, 강제경매, 압류 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 중화동은 일반적인 주거지역의 특성을 보입니다. 주변에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 중랑역 역세권이라는 지리적 이점은 있으나, 본격적인 상업지구라고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 중랑역 (도보 5~6분), 버스정류장 (도보 5~6분).

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 상가, 학교, 공원 등이 혼재.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 건물 내부 상태

* 전용면적 42.45㎡ (약 12.84평)의 다세대주택으로, 방 3개, 주방, 거실, 욕실 등으로 이용 중입니다.

* 건축년도 2020년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 부대 시설

* 건물 내부에 승강기가 설치되어 있습니다.

* 건물 옥상에 약 8㎡ 규모의 공유창고가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 정 의 보증금 328,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 토지이용 제한

* 본 물건은 제2종일반주거지역으로 최고 높이 7층 이하 건축이 가능합니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으나, 2026년 8월 25일자로 기간 만료 예정입니다.

6.3. 기타 리스크

* 채권자(정OO)와 임차인(정은숙) 간의 관계, 특히 임차인이 본인 보증금 회수를 위해 직접 경매를 신청한 점(2025타경13337)은 배당 과정에서의 우선순위 및 실질적인 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 중화동, 중랑역 역세권에 위치한 신축(2020년식) 다세대주택으로 입지 및 건물 상태 면에서 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 328,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담이며, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 실질적인 매수 희망 가격을 산정하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중랑역 도보 5~6분 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 및 임대가 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 일반 주거지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2014년식, 30.05㎡ (약 9.09평): 2억 3,000만원 (2026년 7월 거래) -> 평당 약 2,530만원 (㎡당 약 836만원)

* 2002년식, 65.01㎡ (약 19.67평): 3억 7,500만원 (2026년 7월 거래) -> 평당 약 1,906만원 (㎡당 약 618만원)

* 2020년식, 27.55㎡ (약 8.33평): 2억 7,500만원 (2026년 7월 거래) -> 평당 약 3,301만원 (㎡당 약 998만원)

본건은 전용면적 42.45㎡ (약 12.84평)이며, 2020년식 건물이라는 점을 감안할 때, 주변 시세를 종합적으로 고려하여 본건의 적정 시장 가치를 약 400,000,000원으로 추정할 수 있습니다. (2020년식 사례의 높은 평당 단가와 면적을 고려하여 시세 산정)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 328,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 실질적인 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 적정 시장 가치: 400,000,000원

* 인수 보증금: 328,000,000원

* 예상 최대 입찰가: 적정 시장 가치 - 인수 보증금 = 400,000,000원 - 328,000,000원 = 72,000,000원

본 물건은 인수해야 하는 보증금이 매우 크기 때문에, 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 상기 산정된 72,000,000원은 시장 가치 대비 최대 입찰 가능한 금액이며, 실제 입찰 시에는 본인의 투자 성향, 위험 감수 수준, 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 1억원 이하의 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.