나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13296 [1] 서울특별시 강북구 수유동 279-133 루미에르 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "국립4.19묘지입구사거리" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "4.19민주묘지역(우이신설선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 구분 소유된 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2018.6.29) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 (방2, 거실겸주방1, 화장실1 등)

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26-2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간:2025.10.20-2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13296 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 279-133 루미에르 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 232,000,000원

* 토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

* 토지지분: 13㎡ (약 3.93평)

* 건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 사용승인일: 2018.06.29

* 건축년도: 2018년

* 총층수: 7층

* 해당층: 5층

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "국립4.19묘지입구사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "4.19민주묘지역(우이신설선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26-2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20-2026.12.31)입니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 한국주택금융공사 (등기부요약 갑7)

* 채무 총액: 247,595,786원

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (접수일자: 2025-06-12)

* 매수인이 인수하는 권리: 없음 (모든 권리가 말소 기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 송 , 이 (보증금: 220,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-04-27, 확정일자: 2021-03-15, 배당신고일자: 2024-10-02, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다. "국립4.19묘지입구사거리" 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역이 도시지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 방 2개, 거실 겸 주방 1개, 화장실 1개로 구성된 다세대주택입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 우이신설선 4.19민주묘지역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 여러 용도지역에 걸쳐 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등: 2025.08.26-2026.08.25, 아파트: 2025.10.20-2026.12.31), 경매 진행 시점(2026년 8월 22일)이 허가 구역 지정 기간 일부와 겹치므로, 낙찰자가 외국인일 경우 또는 특정 용도로 토지거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* HF 인수조건 변경: 'HF 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 한국주택금융공사(HF)와 관련된 대출 조건, 보증, 혹은 기타 인수 조건에 변경 사항이 있음을 시사합니다. 구체적인 내용 파악을 위해 추가적인 확인이 필수적이며, 이는 향후 자금 조달 및 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 2018년 준공의 다세대주택으로, 4.19민주묘지역 인근에 자리하여 교통 및 주거 환경이 보통 수준입니다. 감정가는 232,000,000원입니다. 권리분석 상 매수인이 인수하는 부담은 없으나, 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 진행 시점과 일부 겹치는 점, 그리고 'HF 인수조건 변경'이라는 불확실한 특이사항에 대한 철저한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 교통 편의성: 우이신설선 4.19민주묘지역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 지역적 가치: 강북구 수유동은 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 면적(약 41㎡-44.5㎡)의 다세대주택 거래 사례가 2026년 7월 기준으로 15,000만원에서 20,000만원 사이에서 형성되었습니다. 본 건의 전용면적은 29.91㎡(약 9.05평)으로, 비교 대상 주택보다 작은 편입니다. 그러나 본 건은 2018년식으로 비교 대상 주택(1993년식, 2015년식)보다 연식이 최신이라는 장점이 있습니다.

감정가 232,000,000원은 최근 거래된 면적이 더 넓은 주택들의 가격 범위를 상회합니다. 따라서, 본 건의 면적 및 최신 연식을 고려하더라도 감정가 대비 면적이 작다는 점, 그리고 'HF 인수조건 변경' 및 토지거래허가구역 지정과 같은 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 감정가(232,000,000원)를 상회하는 금액보다는, 리스크를 반영하여 감정가 하단 또는 중간 범위에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.