나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13378 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 15층1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.10.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 "장한평역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 지하철역,버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트(복층)로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,소화전설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로서, 공동주택,업무시설,근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측,서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(장안평일대) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

아파트(복층)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13378 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 416-1 에스아이팰리스장안센텀 15층1508호

용도: 아파트

건물명: 에스아이팰리스장안센텀

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.83㎡ (약 0.85평)

토지지분: 2.835㎡ (약 0.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

건물지분: 13.083㎡ (약 3.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 13.08㎡ (약 3.96평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았으나, 해당 면적은 소형 아파트 또는 오피스텔 규모로 추정됩니다.

1.3. 매각 정보

감정가: 215,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 신 (마스킹 처리)

개시결정일: 2025-10-02

1.4. 물건 개요

이용상태: 아파트(복층)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, 지하철 5호선 장한평역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다. (장한평역 도보 1~2분 거리)

2.3. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 19층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 내부에는 난방, 위생, 급배수, 소화전, 승강기 및 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(장안평일대)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지, 외국인 등 대상으로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 대상에 해당될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서 요약

본 매각 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 전세권설정등기(2024년 3월 4일 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 전세권자는 신윤경이며, 전세금액은 200,000,000원입니다.

3.3. 말소되는 권리

을구 2번 근저당권(2024년 3월 26일 등기, 말소기준권리) 및 갑5번 강제경매(2025년 10월 2일 등기)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 신윤경은 2023년 4월 14일에 전입하였고, 2023년 3월 20일에 확정일자를 받았습니다. 전세보증금은 200,000,000원이며 차임은 없습니다. 대항력이 있으며, 이는 을구 1번 전세권 설정 내용과 일치하며 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 300,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 장안동 일대는 장한평역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 자동차 시장과 연계된 상권이 발달되어 있으며, 지하철역을 중심으로 상업 기능이 활성화되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대해 혐오시설 설치 관련 정보가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 동대문구 환경자원센터(쓰레기 처리 시설) 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 도시 외곽 지역이나 지하화 등을 통해 해결된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있으며, 마트, 편의점 등 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

장한평역(5호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. (장한평역 도보 1~2분 거리)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인/전세권

가장 중요한 리스크는 2억 원의 전세보증금을 가진 임차인(신윤경)이 대항력을 갖추고 있으며, 해당 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 2억 원을 부담해야 함을 의미합니다.

6.2. 소형 면적

건물면적 13.08㎡(약 3.96평)의 복층 구조로, 실제 사용 공간은 협소할 수 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖춘 장점을 지니고 있습니다. 그러나 2억 원의 전세보증금(전세권)이 매수인에게 인수되는 권리이므로, 실제 낙찰 후 매수인이 부담해야 하는 총액은 입찰가와 인수되는 전세보증금을 합한 금액이 됩니다. 따라서 투자 시에는 이를 반드시 고려해야 합니다. 복층 구조의 협소한 면적 또한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 도보 1~2분 거리로 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 편리한 교통: 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 미래가치: 장안평 일대의 도시 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 2억 원의 전세권이 인수되므로, 총 부담액은 (입찰가 + 2억 원)이 됩니다.

감정가 215,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금(200,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치(Equity)는 약 15,000,000원으로 산정될 수 있습니다.

이를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 12,000,000원 ~ 18,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

(이는 순수 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 실제 총 지출액은 입찰가에 200,000,000원의 인수 보증금이 추가됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.