나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52165 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "강동역(지하철5호선)"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2018.08.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 이중 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '업무시설(오피스텔)'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방 설비, 주차설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 '도시형생활주택 및 업무시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 4m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

천호동 167-157, 167-175, 167-176 공히 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52165 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-157 예건네스빌 3층303호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

감정가: 345,000,000원

토지면적: 12.81㎡ (약 3.87평)

토지지분: 12.809㎡

건물면적: 37.87㎡ (약 11.46평)

건물지분: 37.87㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2018.08.30

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

물건은 남동측으로 노폭 약 4m, 북서측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 강동세무서장의 압류 (2023.06.01.)

인수되는 권리: 을구 8번 주택임차권 (최송이).

보증금 320,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 최 는 2022년 02월 28일 전입신고 및 대항력을 갖추었으며, 2022년 02월 04일 확정일자를 받았습니다.

등기부상 채권 총액은 2,065,529,991원입니다.

갑1 소유권보존, 갑3 소유권이전(신탁말소), 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 가압류, 갑9 강제경매 등은 말소기준권리보다 늦게 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 8번 임차권은 배당받지 못한 금액만큼 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 천호동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 업무시설로서의 용도와도 부합하는 상권을 형성하고 있습니다.

지하철 5호선 강동역 인근에 위치하여 유동인구가 있으며, 주변 상업 및 교통 인프라 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제3층 제303호입니다.

사용승인일은 2018년 08월 30일입니다.

외벽은 석재붙임, 창호는 이중 샷시로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 최 의 보증금 320,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

등기부상 총 채권액이 20억원을 초과하지만, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다.

감정가 대비 인수해야 할 보증금의 비율이 매우 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 클 수 있습니다.

임대관계 등은 미상으로, 현재 등록된 임차인 외 추가적인 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성이 있습니다.

지도 등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설 검색이 불가하여 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 지하철 5호선 강동역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

가장 중요한 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 320,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 결정에 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 5호선 강동역 인근 역세권 오피스텔로서, 소형 면적을 활용한 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 수요를 기대할 수 있습니다.

강동구 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

분석:

본건의 감정가는 345,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 320,000,000원으로 매우 높게 책정되어 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 있으나, 을구 8번 임차권이 명확히 '인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 될 것입니다.

산정 규칙 적용:

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다."는 지침에 따라, 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 산정합니다. 이는 실질적인 총 취득 비용이 아님을 명심해야 합니다.

예상 범위:

감정가 대비 80~90% 수준에서, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 예상합니다.

하단: 감정가 80% = 276,000,000원

중간: 감정가 85% = 293,250,000원

상단: 감정가 90% = 310,500,000원

제안:

290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 신중하게 접근하시길 제안합니다.

총 취득 비용 고려:

매수인은 본인의 입찰가와 별도로 320,000,000원의 임차 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다. 따라서 총 취득 비용이 현재 시장 가격(감정가 345,000,000원을 시장가로 가정 시)을 초과하지 않도록, 본 물건의 정확한 시장 가치 평가와 임차 보증금의 배당 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.