나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13387 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-10 종암힐스톤 2동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 성북구 하월곡동동 소재 지하철 6호선인 "월곡역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 인근에 지하철 6호선인 “월곡역”이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2015년 5월 4일자로 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 6층 건물 내, 제6층 제601호로서 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 (가)는 도시형생활주택(단지형다세대)(방3, 현관, 주방, 거실, 발코니, W/C2)으로 이용 중임.

설비내역

개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(2026.01.28.까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 기호(2): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(2026.01.28.까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13387 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-10 종암힐스톤 2동 6층 601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 473,000,000원

토지면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

건물면적: 55.70㎡ (약 16.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 의정부중앙새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치하며, 지하철 6호선 월곡역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 월곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2015년 10월 20일 접수된 의정부중앙새마을금고의 근저당권(금276,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 이후의 모든 권리(서울신용보증재단 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 의정부중앙새마을금고 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 이해관계인 확인을 통해 상세 내용을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적이나 연식의 주택 거래 사례가 다음과 같이 확인됩니다.

- 1988년식, 53.55㎡, 34,500만원 (약 3.09백만원/평)

- 2012년식, 51.06㎡, 24,000만원 (약 2.33백만원/평)

- 2021년식, 29.38㎡, 30,000만원 (약 5.10백만원/평, 소형 면적)

본건은 2015년식으로, 건물 자체의 연식은 비교적 최신에 속합니다. 제공된 사례들과 비교 시, 본건의 감정가(473,000,000원)는 해당 지역 내 최근 거래가보다 높은 수준으로 책정되었으나, 이는 신축 연식 및 향후 개발 가능성 등이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 2015년 5월 4일 사용승인된 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층/지상 6층 건물 중 6층 601호입니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방 3개, 주방, 거실, 발코니, 욕실 2개 구조로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

5.2. 설비 내역

개별 냉난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

본건은 주택 및 상가 혼용지대로서, 주변에 지하철 6호선 월곡역 및 각종 편의시설, 근린생활시설이 분포하고 있어 생활이 편리한 지역입니다. (주변 혐오시설 여부는 외부 지도 검색이 제한되어 확인 불가합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 관련 불확실성

본건 부동산은 종암8구역 주택정비형 재개발사업 대상지로, 2025년 5월 29일 정비구역 지정 고시 및 2025년 12월 10일 조합설립추진위원회 승인이 이루어졌습니다. 현재 조합설립인가 전 단계로, 향후 조합원 지위 승계 여부, 추가 부담금 규모, 사업 진행 과정 등 불확실한 요소가 존재합니다. 이는 본건의 가치 변동에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역 지정

본건 토지는 2026년 1월 28일까지, 2026년 8월 25일까지, 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인 및 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연식(2015년)과 편리한 교통 여건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 하지만, 현재 종암8구역 재개발 사업지 내에 포함되어 있어 향후 사업 진행에 따른 불확실성이 큰 상황입니다. 재개발 사업의 성공 여부와 조합원 지위 승계 및 추가 부담금 발생 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계는 미상으로 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년식)로 내부 상태 양호 예상

* 지하철 6호선 월곡역 인접으로 교통 편리

* 종암8구역 재개발 사업 추진으로 향후 높은 미래 가치 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건은 재개발 사업지 내 물건으로, 사업 진행 과정의 불확실성과 향후 추가 부담금 발생 가능성을 고려해야 합니다. 제공된 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 분석했을 때, 현 시세 및 재개발 잠재 가치를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 감정가 473,000,000원을 기준으로, 재개발 사업의 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근 시 85% 수준인 400,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 개인적인 판단이며, 입찰 참여 전 반드시 조합 및 관련 기관을 통해 재개발 사업 진행 현황, 조합원 부담금, 지위 승계 가능성 등을 면밀히 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

권장 입찰가: 400,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.