나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52123 [1] 서울특별시 성동구 하왕십리동 1061 왕십리풍림아이원 109동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 소재 "금호여자중학교" 북동측 인근 소재 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 학교 등이 소재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 버스정류장 다수 및 지하철역 등이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 18층 아파트 내 15층 1501호로서, (사용승인일자: 2004.11.30) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 소화탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로, 현황 "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복4차선 포장도로가 접하며, 이를 통해 단지내공도로 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 교육환경보호구역(2021-05-14)(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)), 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선으로 지정(세부사항은 건축과로 문의)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52123 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 하왕십리동 1061 왕십리풍림아이원 109동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 1,500,000,000원

토지면적: 58.87㎡ (약 17.8평)

건물면적 (공급면적): 114.93㎡ (약 34.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 해당사항 없음

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 해당사항 없음

2. 입지조건

물건은 서울특별시 성동구 하왕십리동에 위치한 왕십리풍림아이원 아파트 단지 내 109동 15층 1501호입니다.

주변은 아파트 단지와 학교 등이 소재하는 주거지역으로, 금호여자중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 다수의 버스정류장과 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 서측으로는 왕복 4차선 도로가 접하고 있어 차량 교통 흐름이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을4, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2011.02.09, 채권금액: 102,000,000원)

본 건 등기부등본상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소 예정이거나 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2008.12.22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 기능이 중심인 아파트 단지 밀집 지역입니다.

단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 교통 접근성이 우수하여 외부와의 연계성이 좋습니다.

인근 학교들의 존재는 지역의 안정적인 주거 환경을 뒷받침합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 경사지붕, 18층 아파트 중 15층에 위치합니다.

사용승인일: 2004년 11월 30일

이용상태: 현재 주거용으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 주차장, 소화탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 정보:

아파트명: 왕십리풍림아이원

총 동수: 15개 동

총 세대수: 758세대

총 주차대수: 848대 (지하 자동주차 769대, 지상 자동주차 79대)

최고층: 18층, 최저층: 5층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원

전기차 충전기 (지하): 90대

면적 정보:

제공된 전용면적 (실사용면적): 59.936㎡ (약 18.1평)

제공된 공급면적: 114.93㎡ (약 34.8평)

제공된 토지 지분면적: 58.87㎡ (약 17.8평)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 등 복합적인 용도지역에 해당됩니다.

* 교육환경보호구역 (최종 확인은 성동교육청 문의 요망)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

* 건축선 (3m 후퇴선 지정)

공부와의 차이: 없음

임대관계: 미상 (현황 주거용으로 이용 중이나, 임대차 계약 여부는 확인 필요)

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구의 우수한 입지에 자리한 아파트로, 편리한 교통망과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2004년 준공된 단지로 신축은 아니지만, 적절한 유지 관리를 통해 현재까지 주거 가치를 유지하고 있습니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 현재 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항이 될 수 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가 및 최근 실거래가 수준이 합리적으로 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 성동구라는 입지적 강점을 바탕으로 한 안정적인 주거 수요.

* 다수의 대중교통 이용 편의성 (버스, 지하철).

* 권리 관계가 명확해지는 경매 절차.

* 15층 고층 매물로 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 기대됨.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

59. 936㎡ (약 18.1평) 전용면적 기준, 2026년 6월 실거래가 148,500만원 (3층), 149,500만원 (13층)

84. 417㎡ (약 25.5평) 전용면적 기준, 2026년 6월 실거래가 162,000만원 (4층)

본 물건은 59.936㎡ (약 18.1평) 전용면적이며, 15층 고층에 해당하여 최근 실거래가보다 높은 가치 평가가 가능합니다. 감정가 15억원과 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 15억 3천만원에서 15억 8천만원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 1,550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.