나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52146 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동 주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 북서측 인근에 "중곡역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일 : 2020.11.24) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52146 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 4층 401호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 329,000,000원 (삼억 이천구백만원)

토지면적: 22.54㎡ (약 6.82평)

토지지분: 22.5429㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.89㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (기타 압류권자 다수)

특이사항: 공동담보

주의사항: (명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동 주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 7호선 "중곡역"이 위치하고 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

주변에는 중곡초등학교, 용마중학교, 대원외국어고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하며, 중곡제일시장, 각종 상가, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

현장 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 5일자 시흥세무서장 압류 (을구 5번) 입니다.

본 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 시흥세무서장 압류 (2022.01.05) - 말소기준권리

* 울산세무서장 압류 (2023.05.12)

* 안양시 압류 (2024.03.21)

* 서울특별시영등포구 압류 (2025.08.19)

* 김보경 신청 강제경매 (2025.10.01, 서울동부지방법원 2025타경52146)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상이지만, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 상세히 파악하고 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본 건은 광진구 중곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 많아 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

지하철 7호선 중곡역 인근 상권의 긍정적인 영향을 받을 수 있으며, 이는 임대 수익 및 향후 자산 가치 상승에 기여할 수 있는 요인입니다.

본 건물이 속한 '정원하이빌'은 10세대로 구성된 단지형 다세대 주택으로, 소규모 공동 주택 단지를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 중곡역을 통한 서울 도심 및 강남권 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 단지 인근에 중곡초, 용마중, 대원외고 등 학교가 다수 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 중곡제일시장, 각종 마트, 병원, 은행 등 생활 필수 시설이 가까이 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

주거 환경: 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 단지형 다세대 주택으로 소음이나 사생활 침해 요소는 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 사용승인일은 2020년 11월 24일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. (JSON상 일부 유사건물 연식 차이 확인 필요)

토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) - 해당 허가구역 지정 기간은 매수인의 향후 토지 이용 및 전매 시 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황 미상으로 인해, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 2020년 사용승인된 도시형생활주택으로, 역세권에 인접하며 생활 및 교육 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다.

건물 상태는 양호하며, 일괄매각으로 권리 관계 분석이 명확한 편이나, 임차인 정보 미확인은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

토지 이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 현재 주거용으로 이용하기에는 문제가 없으며, 미래 가치 상승 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 동북권의 핵심 지역인 광진구에 위치하여 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 쾌속 교통망: 지하철 7호선 중곡역을 통한 서울 시내 주요 지역 접근성이 뛰어남.

* 풍부한 생활 인프라: 시장, 상가, 병원 등 생활 편의시설 및 초, 중, 고교 밀집으로 주거 만족도 높음.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 즉시 입주 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용 절감 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 복잡성 감소 (단, 임차인 권리 관계는 별도 확인 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 329,000,000원

인근 유사 면적 및 신축 연도의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건물의 면적(29.89㎡) 당 시세는 약 10,000,000원 ~ 12,300,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 본 건의 감정가(약 10,995,000원/㎡)와 유사하거나, 일부 사례에서는 더 높은 가격을 형성하고 있습니다.

따라서, 본 건의 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가는 감정가의 90% ~ 105% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 경매 당일 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 296,100,000원 ~ 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.