나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52153 [1] 서울특별시 광진구 능동 240-8 엠캐슬가을 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "어린이대공원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(군자역, 5·7호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실1 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이대엽)로부터 2026.5.4.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 광진구 능동 240-8 엠캐슬가을 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52153 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

건물 및 토지 일괄매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

감정평가액은 434,000,000원이며, 토지 면적은 26.35㎡(약 7.97평), 건물 면적은 32.52㎡(약 9.84평)입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 특이사항으로 HUG로부터 임차인(이대엽)이 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "어린이대공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5, 7호선 군자역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 가압류(2023.11.15. 접수)입니다.

경매 절차 진행으로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이대엽 (주택도시보증공사로부터 임차)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본건 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

말소 예정 권리:

* 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (2023-11-15)

* 이대엽의 주택임차권 (2024-01-11)

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 (2025-09-29)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울 광진구 능동 지역은 주거지로서, 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 지역입니다.

어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지하철 군자역 인근으로는 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다.

최근 시세 분석:

* 2026년 7월 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.67㎡ ~ 29.88㎡)의 다세대주택이 4억 9천 5백만원에서 6억 2천만원 사이에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적(32.52㎡)에 대한 감정가(4억 3천 4백만원)는 최근 거래 사례들의 가격 수준에 비해 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 이는 감정가 대비 실제 시장 가치가 더 높을 가능성을 시사하며, 향후 시세 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로, 외벽은 석재붙임, 창호는 PVC계열 합성수지로 마감되었습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실 및 주방, 욕실 1개 등으로 구성된 주거용입니다.

설비로는 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하도록 하는 HUG의 확약서는 낙찰자의 명도 부담을 크게 줄여주지만, HUG와의 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정: 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도로 토지를 거래할 경우, 해당 구역 지정으로 인한 거래 허가 절차가 필요할 수 있어 향후 재매각 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 능동, 어린이대공원 인근의 쾌적한 주거 환경을 갖춘 다세대주택입니다.

지하철 5, 7호선 군자역 이용이 가능한 교통 요지로, 비교적 신축 건물(2021년 사용 승인)이라는 장점이 있습니다.

권리 분석상 가장 중요한 부분은 임차인 이대엽 씨의 보증금 3억 5천 5백만원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점입니다. HUG의 확약서로 인해 명도 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

감정가(4억 3천 4백만원) 대비 최근 유사 면적 실거래가(4억 9천 5백만원 ~ 6억 2천만원)가 높게 형성된 점을 감안할 때, 본건은 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

무인수 임차보증금: HUG 확약서로 인해 임차인의 보증금 3억 5천 5백만원이 낙찰자에게 인수되지 않아 명도 관련 위험이 없음.

우수한 입지: 서울 광진구 능동, 어린이대공원 인근의 쾌적한 주거 환경.

편리한 교통: 지하철 5, 7호선 군자역 이용 가능.

시세 차익 기대: 감정가 대비 최근 시장 가격이 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력 존재.

비교적 신축 건물: 2021년 사용 승인으로 건물 상태 양호.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 434,000,000원입니다.

최근(2026년 7월) 주변 다세대주택(약 29~30㎡)의 실거래가는 495,000,000원에서 620,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건 건물 면적(32.52㎡)을 고려할 때, 감정가가 최근 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 없다는 점을 고려하면, 입찰가는 최근 실거래가 수준을 반영하여 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 460,000,000원에서 500,000,000원 사이로 제시합니다.

최종 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.