나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52031 [1] 서울특별시 서대문구 홍제동 266-41 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재, ‘홍제역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주 위는 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조, 슬라브위기와지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52031 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52031 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍제동 266-41 4층403호

* 용도: 연립주택

* 건물면적: 30.82㎡ (약 9.32평)

* 토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평) (토지 지분: 15.93㎡, 약 4.82평)

* 감정가: 116,000,000원 (1억 1천 6백만원)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 서대문구 홍제동 소재, ‘홍제역’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 아파트, 다세대 주택 등이 분포하여 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 주변 편의시설: 홍제역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 통상적인 주거지역 내 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 서울 서대문구 홍제동 266-41번지 일대에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정(2025타경52031) (2025년 10월 1일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020년 10월 23일

* 배당신고일자: 2022년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금 반환 채권 양수 승계인으로서, 잔여 보증금에 대한 매수인에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 관련: 소유권 보존(1984-01-25, 이은순), 소유권 이전(2007-07-24, 박혜숙), 소유권 이전(2016-01-29, 강영준) 등기 이력이 있습니다.

* 기타 권리: 주택임차권(김가영, 1억원)이 을구에 등기되었으나, 말소 대상입니다. 강제경매(주택도시보증공사)는 말소기준권리입니다.

* 권리분석 종합: 본 건은 권리상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권 및 시세 분석

* 주변 거래 사례:

* 홍제동 267-43 소재 다세대 주택 (50.76㎡, 2002년식)이 2026년 3월 6일 440,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 2,875만원)

* 홍제동 122-16 소재 다세대 주택 (43.22㎡, 1991년식)이 2026년 7월 3일 447,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,412만원)

* 홍제동 122-9 소재 다세대 주택 (36.12㎡, 2018년식)이 2026년 7월 6일 530,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,862만원)

* 시세 분석: 본건은 전용면적 30.82㎡(약 9.32평)의 연립주택입니다. 주변 유사 면적의 다세대 주택들이 약 4.4억 원에서 5.3억 원 범위에서 실거래가를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 사용 승인일은 1983년으로, 최신 건물에 비해 건축 연식이 오래되었음을 감안해야 합니다.

* 감정가와 시세 비교: 본건의 감정가 116,000,000원(1억 1천 6백만원)은 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시점 또는 평가 기준이 현재의 시장가치와 차이가 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트, 다세대 주택 등이 혼재된 주거지역으로, 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 교통: 홍제역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 역세권에 위치하여 상업 시설, 금융 기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 사용권 관련 불일치: 등기사항전부증명서상 본건(266-41번지)에 대한 대지사용권이 아닌, 266-46번지 토지에 대한 대지사용권만 등재되어 있다는 점은 매우 중요한 확인 사항입니다. 실제 대지 소유 관계 및 사용권 설정에 대한 추가적인 법률적, 사실적 검토가 필수적입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 차이는 물건의 숨겨진 하자가 있거나, 감정가의 적정성에 대한 의문점을 제기합니다. 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 관련 확약서 내용이 명확히 이행될 수 있는지 추가 확인이 필요할 수 있으나, 권리 소멸 측면에서는 긍정적 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍제동 역세권에 위치한 연립주택으로, 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮으며, 특히 등기부상 토지 사용권 표기에 이질적인 부분이 발견되어 철저한 권리 분석과 현장 조사가 요구됩니다. 만약 토지 사용권 문제가 명확히 해결되고, 낮은 감정가가 타당하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세보다 훨씬 낮은 감정가는 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

* 양호한 입지: 홍제역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택들이 4.4억 원에서 5.3억 원 범위의 시세를 형성하고 있습니다. 본건은 건축 연식이 오래되었고, 토지 사용권 등기에 대한 불확실성이 존재함을 감안해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크와 시장 가치를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하여 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 이는 감정가보다 높은 금액이지만, 시장 시세에 근접하는 금액으로, 철저한 사전 조사 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.