나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52042 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 36-17 리젠트 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 은평구 역촌동 소재 "서울역촌초등학교" 남동측 인근에 위치한 오피스텔로서, 주변은 서측 대로변으로 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 아파트 등이 주로 소재하고, 후면으로 다세대, 연립 등을 위주로 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철6호선 "응암역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 건 내 제10층 제1002호로서, 외벽 : 석재타일 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이며, 복층구조임. 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 기계식주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 세장형 토지로서, 통칭 "리젠트"(업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 1개동)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 35m의 포장도로("연서로")에 접하고, 북측 일부로 노폭 약 2.5m 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 기호2) 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))이며, 기호2)는 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52042 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 36-17 리젠트 10층1002호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 리젠트

* 토지면적: 7.17㎡ (약 2.17평)

* 건물면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 총 11층 중 10층

* 사용승인일: 2021년 08월 04일

* 감정가: 245,000,000원

* 토지/건물 일괄매각: 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울역촌초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대로변으로 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 아파트 등이 소재하고, 후면으로 다세대, 연립 등을 위주로 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 35m의 포장도로(연서로)에 접하고, 북측 일부로 노폭 약 2.5m 막다른 도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

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* 채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(강재훈) (보증금: 253,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-12-06, 배당신고일자: 2023-12-18)

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2021-08-19 (박기석 외 1인)

* 공유자전부이전(매매): 2021-12-17 (김태형)

* 주택임차권: 2021-12-18 (강재훈, 253,000,000원, 말소)

* 가압류 (말소기준권리): 2023-12-18 (주택도시보증공사, 10,000,000원)

* 기타 압류 및 가압류 다수 (은평구, 은평세무서장, 서민금융진흥원, 토스뱅크주식회사 등) - 모두 말소 예정

* 강제경매: 2025-10-02 (주택도시보증공사, 253,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 307,570,181원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 지상권 개요 외 특이사항 없음)

* 특이사항/주의사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경 (보증금 인수 없음), 공동담보.

1.3. 상권분석

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* 주변 근린생활시설 현황: 오피스텔, 근린생활시설, 소규모 아파트, 다세대, 연립 등이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특징: 역촌동 지역의 배후 주거 수요와 상업 시설이 복합된 지역입니다. 대로변과 이면도로를 따라 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 용이합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 검색 결과 상 주변 지역에 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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* 주요 편의시설: 차량 이용 시 대형마트, 병원 등 접근이 용이합니다. (일반적인 도시 지역 편의시설 기준)

* 주요 교육시설: 서울역촌초등학교가 도보 접근 가능한 거리에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 매수 시 관련 규정 및 허가 절차 확인이 필요합니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.08.26.~2026.08.25. 및 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* HUG 인수조건 변경: 임차인 HUG의 보증금 인수 부담은 없으나, 계약 조건 및 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보: 해당 정보가 구체적으로 제공되지 않았으므로, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 HUG(강재훈)의 임차 내역 및 인수 부담 없음이 확인되었습니다.

* 권리관계: 총 채권액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 서부지방법원 2025타경52042호로 진행 중인 서울특별시 은평구 역촌동 소재 오피스텔입니다. 감정가는 245,000,000원이며, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 서울역촌초등학교 인근에 위치하며 지하철 6호선 응암역 이용이 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징은 임차인 HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점으로, 이는 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인이 됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정된 점은 매수 시 확인 및 절차가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

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* HUG 보증금 인수 부담 없음: 253,000,000원의 임차 보증금에 대해 매수인에게 잔존 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어, 실질적인 인수 금액이 발생하지 않습니다.

* 서울 시내 오피스텔: 서울특별시라는 입지적 이점으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 편리한 교통: 지하철 6호선 응암역과 다수의 버스 노선이 인접해 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 복층 구조 (전용 20.80㎡): 전용 면적 대비 복층 구조는 공간 활용도를 높여 임대 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 현재 감정가: 245,000,000원

* 면적: 건물 전용면적 20.80㎡ (약 6.29평), 토지 지분 7.17㎡ (약 2.17평)

시세 분석:

본 물건은 전용면적 약 6.29평의 소형 오피스텔입니다. 현재 시세 정보에 대한 실시간 분석은 불가하나, 일반적으로 소형 오피스텔의 경우 감정가 대비 80~120% 범위에서 낙찰이 이루어지는 사례가 많습니다. 또한, 해당 물건은 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하고 있어 유찰 가능성도 존재합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 실질적인 취득 비용이 낮아지는 효과가 있습니다. 역촌동 일대 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 수익률, 그리고 6호선 응암역 역세권의 입지 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 제안:

낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리비, 취득세 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. HUG 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가 245,000,000원을 기준으로 하되, 시세 및 현장 상황을 고려한 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 제안합니다. 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.