나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12563 [1] 서울특별시 양천구 신월동 135-27 진도홈타운 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건내 제5층 제502호로서, 외벽 : 드라이비트마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목［도로］한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일 부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건이 소재한 건물의 외벽표기는 "진도홈빌26차 101동" 인 바 경매 진행시 참조바람. - 본건이 소재한 건물 1층의 면적은 집합건축물대장 표제부상 9.96㎡ 이나 귀 제시목록 및 집합건물등기사항전부증명서 표제부(1동의 건물의 표시)상 9.96㎡, 115.35㎡ 로 상이한 바 귀 제시목록 및 집합건물등기사항전부증명서에 의거 표기하였음.

물건 비고

임차인 김수민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 135-27 진도홈타운 제5층 제502호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12563 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 248,000,000원이며, 토지 면적은 26.08㎡ (약 7.89평), 건물 면적은 57.06㎡ (약 17.26평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음 대책 지역(제3종, 수평표면, 진입표면 구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상)으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (을10, 2023-05-15)이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기, 주택임차권 (김수민), 압류 (양천세무서장, 강서구청) 등은 모두 말소 대상입니다.

본건에는 임차인 김수민(주택도시보증공사 인수)이 존재하며, 보증금 250,000,000원, 전입일자 2022-04-08, 확정일자 2022-03-15입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 임차인 김수민의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

정재삼이라는 임차인 정보가 있으나, 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자 등 상세 내용이 없어 권리 분석상 유의미한 정보는 아닙니다.

총 등기부 채권액은 360,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 신월초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 주거 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 가능하고, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물이며, 본건은 해당 건물 5층에 위치하고 있습니다.

건물 사용승인일은 2002년 11월 16일입니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

건물 외벽 표기가 "진도홈빌26차 101동"으로 되어 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 김수민 관련 매각 조건 이행 여부가 중요합니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명확히 제시되어 있으나, 실제 매각 과정에서의 변동 가능성을 주시해야 합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 공항 관련 구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 규제가 적용되므로, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약이 있을 수 있습니다.

2002년에 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

집합건축물대장 표제부와 등기사항전부증명서 간 건물 1층 면적 표기에 차이가 있는 것으로 기재되어 있으나, 제시 목록 및 등기부등본에 의거하여 표기되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 신원초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 임차인 김수민 관련 특수조건이 있으나, 매각 시 임차인 보증금 부담이 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 명확한 편입니다.

다양한 도시계획 규제가 적용되는 지역이므로, 향후 활용 계획 시 이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물은 아니지만, 서울 시내 다세대주택으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

초등학교 인근 위치는 주거 편의성을 높여줍니다.

임차인 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점은 입찰 시 매력적인 요소입니다.

입찰 참여 시 낙찰 후 임차인 조건 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 248,000,000원과 유사 면적(57.74㎡)의 최근 매매 사례(245,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 낙찰 후 예상되는 제반 비용 및 시장 상황을 감안한 가이드라인이며, 실제 입찰가는 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.