나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52041 [1] 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 102동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울영락중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 응암역 (지하철6호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상6층 건물 내 제102동 제2층 제202호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임. (구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 22미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.(※ 현황 남동측 도로는 고저 차이로 인해 실제 진입도로의 폭은 약 4미터 내외임.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 .~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금210,000,000원 범 위 : 전유부분 전부 임대차계약일자 : 2022년2월19일 주민등록일자 : 2022년4월1일 점유개시일자 : 2022년4월1일 확정일자 : 2022년2월25일 임차권자 : 최**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울서부지방법원 2025타경52041 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 응암동 765 세영스카이타운 102동 2층 202호이며, 용도는 도시형생활주택입니다.

감정가는 234,000,000원이며, 토지 면적은 17.30㎡ (약 5.23평)이고 건물 면적은 25.79㎡ (약 7.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울영락중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역으로, 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상황은 남동측 및 북동측으로 폭 약 22미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접해 있으나, 현황 남동측 도로는 고저 차이로 인해 실제 진입 도로 폭은 약 4미터 내외입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 1일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(을구 6번)입니다.

등기부상 채권 총액은 210,000,000원입니다.

등기부 요약:

* 갑구 1번: 2019년 5월 24일 소유권 보존 (김성운 외 6명)

* 갑구 2번: 2021년 5월 27일 공유자 전원 지분 이전 (임완재)

* 갑구 4번: 2021년 7월 14일 소유권 이전 (박대영, 매매)

* 을구 3번: 2024년 4월 11일 주택임차권 (최윤정, 보증금 210,000,000원, 전입 2022.4.1, 확정 2022.2.25). 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 갑구 6번: 2025년 10월 1일 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원). 본 건이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최윤정 (주택도시보증공사 양수)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 1일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 배당신고일자: 2024년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 반환채권을 양수하였으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 방순정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 점유 내역에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

인수 보증금 합계: 0원. (상기 HUG 관련 확약서로 인해 최윤정 임차인 관련 보증금은 인수 대상이 아닙니다.)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 밀집 지역의 생활 편의를 위한 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변에는 서울영락중학교가 인근에 소재하고 있으며, 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 환경입니다.

교통망으로는 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설 및 생활 기반 시설은 주거 지역 특성상 주변 근린생활시설 및 마트 등을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 방순정: 2025년 5월 1일 전입신고하여 대항력을 갖춘 임차인 방순정이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 보증금/차임에 대한 추가적인 확인과 면밀한 법적 검토가 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 위험을 내포할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역(기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 허가구역(기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당합니다. 현재 시점(2026년 7월)에서도 허가 기간이 유효하므로, 매수인(특히 외국인 또는 특정 법인)은 해당 부동산 취득 시 관할 구청의 토지거래 허가를 반드시 받아야 하며, 허가 여부에 따라 취득이 불가능할 수 있습니다.

* 건물 구조 및 외벽 마감: 본 건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 외벽은 벽돌 치장 쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등으로 되어 있습니다. 건물 자체의 노후화 정도나 외벽 마감재의 상태에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 인접 도로 현황: 남동측 도로는 고저 차이로 인해 실제 진입 도로 폭이 약 4미터 내외로 좁아지는 점은 차량 접근성에 다소 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2018년에 건축 허가를 받은 세영스카이타운 내에 소재하고 있습니다. 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있는 역세권 단지이며, 주위 환경도 양호한 편입니다.

권리 관계상 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 채권을 양수하고 잔존 보증금에 대한 포기 확약서를 제출함에 따라 선순위 임차인(최윤정) 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 방순정이 보증금 0원으로 등재되어 있어, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 점유 상황을 철저히 파악해야 하는 리스크가 존재합니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하므로 매수인 자격 및 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 건축 허가된 비교적 현대적인 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 이용이 편리한 입지입니다.

* 임차인 부담 해소: HUG의 확약서로 인해 최윤정 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 234,000,000원

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월, 동일 단지(추정)로 보이는 '인산엘르빌'(2018년 건축, 전용 29.83㎡/약 9.02평)이 290,000,000원(약 3215만원/평)에 거래되었습니다.

* 다른 다세대 주택들의 거래 가격이 있으나, 건축 연도가 오래되거나 가격대가 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 물건의 전용 면적은 25.79㎡ (약 7.80평)입니다.

가장 유사한 조건의 최근 실거래가(인산엘르빌)를 기준으로 환산 시, 본 물건의 시세는 약 250,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 방순정의 보증금 0원이라는 특이사항과 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

이에 따라, 감정가 234,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권하며, 리스크 요소를 감안하여 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

주변 혐오시설 검색 결과:

서울특별시 은평구 응암동 765번지 일대에 대한 주변 혐오시설 검색 결과, 현재까지 특별히 인근에 위치한 대규모 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설, 고압선로 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 학교 및 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.