나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12556 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 도보 약10분여 거리에 지하철5호선 "양평역"이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 오피스텔 내 제2층203호로서 ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2020.11.18 임) 외부 : 석재 외장재 붙임 등 마감 내부 : - 창호 : 삿시조 창호 임.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔임..

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 세장형으로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 토지 북동측(광대로) 및 북서측(약7미터)으로 영등포로 아스팔트 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1). 대상물건의 임대사항은 미상임. (2). 대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 영등포구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로, 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제2층 제203호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12556 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-7 어반스테이 제2층 제203호

건물명: 어반스테이

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

준공년도: 2020년 11월 18일

감정가: 339,000,000원

토지면적: 13.25㎡ (약 4.01평)

건물면적: 32.01㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 양평동 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 지하철 5호선 "양평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건 토지는 북동측(광대로) 및 북서측(약 7미터)으로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(말소기준권리).

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

* 보증금: 336,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 24일

* 확정일자: 2021년 01월 11일

* 배당신고일자: 2024년 04월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항 존재.

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 불이행될 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

* 등기부채권 총액: 336,000,000원

1.4. 상권분석

* 건물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 9층 오피스텔로, 총 24호실로 구성되어 있습니다.

* 최근 시세 동향:

* 해당 건물(어반스테이, 양평동2가 22-7)의 2025년 6월 7일 7층 20.98㎡ 전용면적 물건이 283,000,000원 (층당 약 1,348만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 본 경매물건은 32.01㎡ 건물면적을 고려할 때, 유사 면적 기준으로는 약 431,780,000원 이상의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가는 339,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: "관악고등학교"를 비롯하여 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 5호선 양평역 역세권으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 특성상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 반환 채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 양평역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주변 상권 역시 안정적인 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있어 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 하는 점이 가장 중요하며, 이 조건이 명확히 해소될 경우, 최근 실거래가 대비 저평가된 감정가로 인해 투자 메리트가 높을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 뛰어난 입지: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능, 생활 편의시설 풍부.

* 시장가치 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 기대 가능.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 339,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때 시장 가치는 그 이상으로 판단됩니다. 임차인 관련 인수 조건이 명확히 해소된다는 전제 하에, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 360,000,000원

이는 감정가 대비 약 106% 수준이며, 시장 가치를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 입찰 참여 시에는 해당 금액을 기준으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.