나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12547 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(2동) 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지하2층/지상11층 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2020.07.02) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접하고, 북측으로 폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 367-73, 367-188: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 화곡동 367-74: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 화곡동 367-183: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12547 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-73 세담파크뷰(2동) 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 258,000,000원

1.2. 물건내역

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

건물면적: 37.70㎡ (약 11.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.3. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 11층 건물 중 제3층 제301호입니다.

2020년 7월 2일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창입니다.

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

주요 용도는 오피스텔이며, 공동주택으로도 이용 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 4필지가 일단의 부정형 토지로, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 4~5미터, 북측으로 폭 2~3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 제3종일반주거지역 (일부 필지는 제2종일반주거지역)으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상자는 외국인 등, 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

일부 필지에는 건축선이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 15일

* 배당신고일자: 2023년 9월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건의 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인은 임차인의 보증금 반환 청구권을 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

등기부상 권리관계는 다음과 같으며, 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단104060 가압류 (갑3)입니다.

* 소유권이전(신탁등기말소) (갑2)

* 주택임차권 (을7) - 말소

* 가압류 (주택도시보증공사, 갑3) - 말소 (말소기준권리)

* 가압류 (서울보증보험, 갑4) - 말소

* 임차권경정 (을7-2) - 말소

* 가압류 (김영신, 갑5) - 말소

* 압류 (강서구, 갑6) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑7) - 말소 (본건 경매)

전체 등기부채권 총액은 856,986,299원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 해당하여 일정한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 상업시설은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

지역 내 오피스텔 및 주거 시설에 대한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

추후 해당 지역의 개발 계획이나 도시 정비 사업 등에 따라 상권이 더욱 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 물건 북측 인근에 화원중학교가 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 상업시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 의료시설: 대규모 병원 이용을 위해서는 별도의 검색이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거환경

해당 물건은 오피스텔로, 젊은층이나 1인 가구의 주거지로 선호될 수 있습니다.

주택가 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 및 임차인 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리관계 파악 시 세부적인 추가 확인이 요구됩니다.

다만, 현재 등기부상 권리들은 대부분 말소 예정으로 확인되어 매수인이 인수하는 권리 부담은 적을 것으로 보입니다.

매각 조건에 따라 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 수반되므로, 해당 조건의 정확한 이행 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 법규 제한 관련 리스크

공항 관련 보호지구(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 대상자: 외국인 등), 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 상황이나 도시계획 변경 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 지역 내 오피스텔 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

특히, 매각 조건에 따라 임차인의 보증금 미인수 조건이 명확하여 초기 투자 자금 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 공항 관련 법규 제한 사항 및 토지거래허가구역 지정 등은 향후 자산 가치 상승이나 활용에 일부 제약이 될 수 있으므로 투자 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공으로 신축급 컨디션을 유지하고 있어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 화곡역 인근 역세권 입지로 꾸준한 임대 수요와 함께 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건부 매각으로, 명확하고 간편한 권리 관계를 바탕으로 투자가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세, 감정가, 권리관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정하였습니다.

감정가: 258,000,000원

매수인이 인수하는 임차보증금: 0원

본 물건은 감정가가 시세와 유사하거나 다소 낮을 수 있으며, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 동종 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세, 그리고 경쟁 입찰자의 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.