나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12521 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 소규모 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서(사용승인일: 2022.02.18), 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 창호: 새시 이중창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택 으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사의 세장형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 대지권의 대상이 되는 토지는 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12521 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-464 오유지음 제4층 제402호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

준공연도: 2022년 2월 18일

토지면적: 22.99㎡ (약 6.95평)

건물면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

감정가: 482,000,000원

1.1. 입지조건

주변환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 서울지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지: 인접지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

도로: 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

매각구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 2023년 1월 17일자 고양세무서장의 압류 (갑3)

권리분석 요약:

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행됨.

말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

을3 순위의 이미경(주택도시보증공사) 주택임차권(425,000,000원)은 말소 예정이며, 대항력이 없음.

소유권보존, 소유권이전 등기 모두 말소기준권리보다 선순위가 아니므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 단, 물건명세서 상의 특이사항 및 주의사항을 꼼꼼히 확인해야 함.

인수되는 보증금: 0원

기타 사항: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건임.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

상업 시설이 밀집된 지역은 아니므로, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됨.

지하철 5호선 화곡역 인근 상권 및 목동 상권 이용이 가능하여 광역적인 상권 이용은 양호함.

1.4. 생활정보

주변 시설: '화일초등학교'가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

편의시설: 인근 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

교통: 서울지하철 5호선 화곡역을 이용한 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 다양한 버스 노선 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 주의사항: 본건 매각 시 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이는 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 계약 체결 시 해당 조건을 명확히 인지하고 동의해야 함. (주택도시보증공사는 채권자이므로, 임차권 등기가 말소될 예정이므로 매수인에게 실질적인 부담은 적을 것으로 보이나, 조건부 매각이므로 계약 시 꼼꼼한 확인 필요)

토지이용계획: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인한 건축 및 이용상의 제한이 있을 수 있음. 특히 공항 관련 구역 지정은 항공기 소음 등의 영향 가능성을 내포함.

건물 노후도: 2022년 사용승인된 신축 건물로 노후도는 낮으나, 향후 건물 유지보수에 대한 고려가 필요함.

공동담보: 본건 외 다른 부동산이 공동으로 담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 조건에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

권리분석 상 매수인이 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 및 주의사항에 명시된 조건부 매각 내용을 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 함.

최근 유사한 규모의 신축 빌라 거래 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 현 시세, 건물 상태, 입지 여건 등을 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

신축 건물이라는 장점이 있으나, 공동담보 및 HUG 조건 변경 등 특수사항으로 인해 추가적인 확인이 필요한 물건임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 신축 건물로, 내부 시설 및 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 가능함.

우수한 접근성: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 서울 도심으로의 접근성이 우수함.

권리관계 명확: 매수인이 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능함.

인근 교육 환경: 학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 실수요 측면에서 유리함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 482,000,000원

건물면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

최근 거래된 유사 규모의 신축 빌라(2019년식, 19.98㎡)의 경우 약 2억 1천6백만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산 시 평당 약 3,570만원, ㎡당 약 1,081만원 수준임. 본건(2022년식, 34.44㎡)을 이 기준에 따라 환산하면 약 3억 7천만원대의 시세를 추정할 수 있음.

감정가는 4억 8천2백만원으로, 최근 거래 시세 대비 다소 높게 평가된 가능성이 있음.

본건은 신축 건물이라는 장점과 HUG 관련 조건 등 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음. 시장 상황 및 경매 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 접근으로 신축 건물의 가치와 최신 거래 사례를 반영하여 약 3억 9천만원 ~ 4억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.