나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12516 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화1동주민센터" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(신방화역, 개화산역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 13층 건내 제10층 제1003호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합) , 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 박수정의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울특별시 남부지방법원 2025타경12516 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 방화동 274-2, 마곡제이엠팰리스 제10층 제1003호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

333,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

* 토지 지분: 11.49㎡ (약 3.48평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.64㎡ (약 7.45평) (전용면적)

(참고: 건물 전체 연면적 약 2007.56㎡, 개인별 분양면적은 별도 확인 필요)

* 건물 지분: 24.645㎡ (약 7.46평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 물건 요약

* 건물명: 마곡제이엠팰리스

* 층수: 지하 1층 / 지상 13층 중 제10층

* 건축년도: 2020년 (준공: 2021.08.19)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화1동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 신방화역, 개화산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트, 기간 2025.10.20.~2026.12.31)

* 건축선 (2019-04-03)

2.4. 인접 도로 상태

본건 건물 동측으로 광대로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12516), 주택도시보증공사, 305,000,000원 (갑2, 2025-10-13 접수)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 장진환 (갑1, 2021-08-30)

* 주택임차권: 박수정 (을4, 305,000,000원, 2021-10-19 전입, 2021-09-03 확정, 2023-11-01 배당신고, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 305,000,000원, 2025-10-13 접수, 말소기준권리)

* 총 채권액: 305,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-17

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상이므로 주의 필요.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 금액 미상이므로 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-19

* 확정일자: 2021-09-03

* 배당신고일자: 2023-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박수정의 승계인으로, 매수인에게 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각 진행.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 방화동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 마곡지구 개발의 영향권 내에 있어 잠재적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 방화1동 주민센터가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다. (강서양천교육지원청 확인 필요)

5.3. 환경 정보

* 주거 환경: 주변에 아파트, 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 환경: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 출퇴근 등 일상생활이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

김 및 박 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 권리 관계 확인이 필요합니다. 만약 실제 보증금이 존재하고 대항력이 유효하다면, 매수인에게 인수되거나 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. HUG 관련 매각 조건

임차인 박수정의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부가 매각의 중요한 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 제공된 물건에 포함되어 있을 가능성이 있으며, 이는 복잡한 권리 관계를 형성할 수 있습니다.

6.4. 공항 관련 규제

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치한 도시형생활주택으로, 적절한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 333,000,000원이지만, 최근 동일 건물("마곡제이엠팰리스")의 유사 면적 물건이 306,000,000원(38.95㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 대비 시세 조사가 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(김 , 박 )의 보증금 및 실제 권리 관계 미확인입니다. 이들의 보증금이 0원이라는 점은 긍정적일 수 있으나, 실제로는 숨겨진 보증금이나 다른 계약 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 매각 조건이 존재하여, 해당 조건 이행 여부가 명확하게 확인되어야 합니다. 공항 관련 지역 규제 또한 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자금으로 접근 가능합니다.

* 마곡지구와 인접하여 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 실제 보증금 미확인으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 333,000,000원이나, 동일 건물 내 최근 거래 사례(38.95㎡, 306,000,000원) 및 대항력 있는 임차인, HUG 관련 조건 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하였습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인들의 실제 권리 관계를 보수적으로 접근하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래된 동일 건물 마곡팰리스 38.95㎡의 거래가 306,000,000원(약 7,856,000원/㎡)을 기준으로, 본건 24.64㎡의 시세는 약 193,500,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 감정가와의 괴리가 크고 임차인 리스크를 감안하여, 감정가의 약 75% 수준인 250,000,000원을 입찰가의 상단으로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근을 통해 240,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과와 임차인에 대한 추가적인 정보 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.