나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12542 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 서측 근거리에 위치 하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 중상복합건물, 중소형 아파트, 도시형생활주택, 노변 근 린생활시설 등이 혼재되어 있는 업무 및 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상12층건 내 제8층 제802호로서 (사용승인일: 2020.08.14) 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)(방2, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12542 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제8층 제802호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 292,000,000원

* 토지면적: 7.95㎡ (약 2.4평)

* 토지지분: 7.95㎡ (약 2.4평)

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 집합건축물대장 요약:

* 건물명: 웰타운B

* 주용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2020년 8월 14일

* 총 층수: 12층

* 해당 층: 8층

* 호수: 802호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선, 5호선 "까치산역" 서측 근거리에 위치. 주위는 업무시설, 오피스텔, 중상복합건물, 중소형 아파트, 도시형생활주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 업무 및 주택지대.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 2호선, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 대중교통 여건 보통.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023년 8월 10일 접수, 갑4)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리(갑4)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 을구 3번의 주택임차권(신동익)은 말소 예정으로 확인됨.

* 총 등기부채권액: 1,387,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (신동익)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 4일

* 확정일자: 2021년 1월 11일

* 배당신고일자: 2023년 2월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. (주의사항에 명시된 임차인 및 주택임차권승계인 관련 조건 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택임차권등기 말소 조건 충족 시)

1.3. 상권분석

* 위치: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근.

* 지역 특성: 업무시설, 오피스텔, 주거시설이 혼재된 복합지역.

* 경쟁 환경: 유사 오피스텔 및 주거용 건물 다수 존재. (구체적인 상권 분석은 추가 시세 조사 필요)

1.4. 생활정보

* 교통: 까치산역 이용 편리 (더블 역세권). 버스 노선 다양.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. (생활 편의시설은 보통 수준으로 예상)

* 주거 환경: 조용한 주거 및 업무 복합 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사) 관련 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각의 중요한 전제 조건임. 낙찰자는 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 하며, 미이행 시 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '임차권 등기 말소' 기재는 긍정적)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 진입표면구역 (진입표면)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 관련 - 본 물건은 오피스텔이나 관련 규정 확인 필요)

* 이러한 제한 사항은 향후 건물 재건축, 증축, 개축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동, 더블 역세권인 까치산역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 건물로 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 법적 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 조건부 매각으로 인한 임차인 보증금 승계 관련 특이사항을 면밀히 확인해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있는 사항들이 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(까치산역)의 편리한 교통망.

* 2020년 준공 신축급 오피스텔로 즉시 임대 수익 또는 거주 가능.

* 직장인 및 소형 가구 임대 수요가 꾸준한 지역.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 292,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현 시세를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

* 본 물건과 유사한 면적(약 30㎡)의 화곡동 오피스텔 실거래가는 대략 260,000,000원에서 280,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* HUG 인수조건 관련 제반 사항(보증금 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 명확한 이행 확인)이 완벽하게 충족된다는 전제 하에, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

* 입찰 전, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법원 현황 조사 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.