나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12564 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층건 내 제3층 제301호로서 외벽: 외장타일, 외장석재붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방성비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12564 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 166-15 라움하우징 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호 (사용승인 2020.04.10)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 18.07㎡ (약 5.47평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 신정초등학교 북측 인근

* 주변환경: 소규모 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대

* 교통: 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역 소재

* 도로: 남서측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권: 소유권보존(허준, 2020.04.14) -> 소유권이전(김태원, 2020.07.15)

* 주택임차권: 류승현 (보증금 241,000,000원, 전입 2022.08.17, 확정 2022.07.26) - 말소 예정 (특별매각조건)

* 압류: 계양세무서장 (2023.05.16), 부평세무서장 (2023.07.20) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.13, 채권액 241,000,000원) - 말소 기준 권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.10.16) - 말소 예정

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.10.13)보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 압류 및 강제경매 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 류승현(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보입니다. (주의: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 유사 연식(2019년)의 인근 다세대주택(더원, 전용 19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 해당 면적(약 6.04평)당 약 35,760,000원(10,810,810원/㎡) 수준입니다.

* 본건은 전용면적 29.56㎡(약 8.94평)으로, 위 사례 대비 면적이 더 넓습니다.

* 인근의 다른 다세대주택들의 거래가격을 보면, 오래된 건물(1986년, 2002년식)의 경우 전용면적 37.44㎡~37.56㎡(약 11.3평)가 150,000,000원~160,000,000원 수준으로, 본건과는 가격 및 연식 차이가 있습니다.

* 본건의 감정평가액은 273,000,000원이며, 이는 면적 대비 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신정초등학교 북측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통편의: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 계약 관련하여 특별한 조건이 붙어 있습니다. 임차인 류승현(HUG)의 대항력이 포기되며, 매수인은 임차보증금 반환채무를 인수하지 않습니다. 이 부분은 명확히 인지해야 합니다.

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 내에서의 건축 행위가 제한될 수 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(공항시설법)으로 항공기 운항 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)으로 일정 고도 이상의 건축 행위가 제한될 수 있습니다.

* 과밀억제권역으로 해당됩니다.

* 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 매수자에게는 해당되지 않을 가능성이 높습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

* 기타: 임대내역은 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상으로는 HUG 임차권 외 특이사항이 없는 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2019-2020년)이며 교통이 편리한 입지에 있습니다. 신정초등학교가 인접해 있고, 까치산역 이용이 가능하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하고, 임차인 관련 인수 부담이 없는 특별매각조건으로 진행되어 일반 경매 물건에 비해 권리분석이 간편합니다. 다만, 공항 관련 시설 보호지구 등 토지이용계획상의 일부 제한사항은 향후 재건축이나 개발 시 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019-2020년에 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하고, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리관계: HUG 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전한 물건입니다.

* 생활 편의: 초등학교와 기본적인 상업시설이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세가 높게 형성된 점을 고려할 때, 적정가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2019년)의 전용 19.98㎡(약 6평) 다세대주택이 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 29.56㎡(약 8.94평)로, 면적 비율을 고려하면 시장 가치는 감정평가액(273,000,000원) 이상으로 추정됩니다.

* 이러한 시세 분석 및 권리관계의 명확성을 고려하여, 예상 입찰가를 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제시합니다.

* 합리적인 낙찰을 위한 최적 입찰가는 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.