나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12557 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-82 프리메라 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 지하철5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 제4층 제402호로 외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비,소화전설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 379-82,화곡동 379-83 2필지 모두 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12557 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-82 프리메라 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 15.77㎡ (약 4.77평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물주요정보: 2014년 8월 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 7층 중 4층

2.2. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 지하철: 5호선 화곡역 인근

* 버스: 인근 버스정류장 다수

3.3. 토지 및 도로 상태

* 토지: 2필지 일단의 장방형 평지로 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 토지 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

4. 권리분석

4.1. 권리 요약

본건은 부동산강제경매 물건으로, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정임. 특히, 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

4.2. 등기부 현황

* 소유권: 김미나, 김완태 순으로 소유권 이전 이력이 있음.

* 임차권: 김태광 (보증금 184,500,000원, 차임 0원)의 주택임차권이 등기되었으나, 말소 예정임.

* 주요 권리:

* 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (2023.09.05, 275,000,000원)가 말소기준권리임.

* 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 (2025.10.13, 184,500,000원)이 있음.

* 강서구, 강서세무서장의 압류가 등기되었으나 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 459,500,000원

4.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(김태광)

* 보증금: 184,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-21

* 확정일자: 2020-04-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로 인해 보증금 인수 부담이 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 1일, 서울 강서구 화곡동 366-36번지 "더원" (2019년 건축, 19.98㎡, 4층)이 216,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 10,810,810원의 시세로 볼 수 있습니다. 본건 건물의 건축 연도가 2014-2015년으로 해당 거래 사례보다 오래되었으나, 전용 면적이 29.91㎡로 더 넓다는 점을 고려해야 합니다. 감정가는 231,000,000원이며, 이는 평당 약 7,723,169원으로 산정된 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

* 신월초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

6.2. 편의시설

* 화곡역 및 버스 정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 다음과 같은 여러 제한사항이 적용됨:

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 확인 필요)

* 특히 공항 관련 지구는 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

7.2. HUG 관련 조건

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기조건 매각은 매수인에게 보증금 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, HUG와의 계약 조건 및 절차에 대한 정확한 이해가 필요함.

7.3. 주변 환경

* 주변이 다세대 주택 밀집 지역으로, 주차 공간 확보가 어려울 수 있음.

7.4. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 상황에 따라 변동될 수 있으므로 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 역세권에 속하며 교육 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 가장 큰 장점은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 초기 자금 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 다만, 건물의 건축 연도가 2014-2015년으로 다소 오래되었고, 공항 관련 지구 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 최근 거래 사례를 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 특별 조건으로 인해 1.8억 원 이상의 보증금 인수 위험이 제거됨.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 용이하여 교통 편의성이 높음.

* 저평가 가능성: 감정가가 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됨.

* 안정적인 주거 지역: 다세대 주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 수요가 안정적임.

10. 예상 입찰가

본건은 보증금 인수 부담이 없다는 점과 주변 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 입찰 경쟁이 예상됩니다. 최근 유사 면적, 유사 지역의 매매 사례(19.98㎡, 21,600만원)를 바탕으로 평당 가격을 추정하고, 본건의 넓은 면적(29.91㎡)과 감정가(23,100만원)를 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

* 인근 최근 실거래가 (2026년 7월): 19.98㎡ 기준 21,600만원 (평당 약 10,810,810원)

* 본건 감정가: 29.91㎡ 기준 23,100만원 (평당 약 7,723,169원)

현재 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 점, 그리고 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려하면, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 고려한 예상 입찰가는 235,000,000원입니다. 이 가격대는 감정가를 소폭 상회하며, 최근 거래된 유사 건물의 시세 수준을 반영한 것으로, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때 수익성을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.