나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12553 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에셋감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일자: 2020. 1. 2.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 정방형 토지로서, 건부지(근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 및 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 노폭 약 4m의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12553 (1) 사건에 대한 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12553 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 동일네오빌

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

* 토지지분: 13.58㎡ (약 4.11평)

* 건물면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

* 건물지분: 24.87㎡ (약 7.52평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주 *)

* 건축물 정보:

* 사용승인일자: 2020년 1월 2일

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 6층 건물 내 제4층 제401호

* 주용도: 공동주택 (근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택))

* 전유부 면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 남동측으로는 노폭 약 4m의 막다른 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 토지: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단103287 (가압류, 2023.06.02.)

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 2020.01.06.

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2020.03.23.

* 주택임차권 (김기헌, 250,500,000원): 2024.01.22. (말소 예정)

* 가압류 (주택도시보증공사, 850,000,000원): 2023.06.02. (말소기준권리)

* 압류 (남부천세무서장): 2023.06.13. (말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 250,500,000원): 2025.10.13. (본건 경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김기헌)

* 보증금: 250,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.03.20.

* 확정일자: 2020.03.23.

* 배당신고일자: 2024.01.22.

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 임차인의 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차 보증금 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 매각으로 인해 임차권이 말소되는 것이 확정 조건이므로, 관련 법적 효력 및 조건을 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 서울 강서구 화곡동 소재, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역입니다.

* 주변으로는 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 1일, 화곡동 366-36번지 (더원), 19.98㎡ (약 6.04평), 4층: 216,000,000원 (2019년 건축)

* 2026년 7월 2일, 화곡동 504-114번지, 37.44㎡ (약 11.32평), 2층: 150,000,000원 (1986년 건축)

* 2026년 7월 1일, 화곡동 1014-11번지 (시원그린빌), 37.56㎡ (약 11.36평), 3층: 160,000,000원 (2002년 건축)

* 시세 분석:

* 본건(2020년 건축, 24.87㎡)은 유사한 시기에 건축된 '더원'(2019년 건축, 19.98㎡)의 최근 거래가(216,000,000원)를 참고할 때, 단위 면적당 시세는 약 10,800,000원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

* 이를 본건 면적(24.87㎡)에 단순 적용 시 약 268,500,000원 수준의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 이는 감정가 246,000,000원보다 높은 수치이며, 신축 연식과 면적을 고려했을 때 시세 대비 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

* 다른 거래 사례들은 건축 연식이 오래되어 비교 분석에 직접적인 참고는 제한적입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 화일초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 해당 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 고도 제한 구역에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되므로, 담보로 제공된 다른 물건의 매각 결과나 채권 상황에 따라 본건 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임차인 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 매수인은 관련 약정 내용을 명확히 확인하고 법적 효력을 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: HUG 임차인 외 추가적인 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축급의 다세대주택으로, 서울 강서구 화곡동의 지하철 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리분석상 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되며, 특별 매각 조건을 통해 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가 대비 높은 가치를 가질 가능성이 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용 관련 규제 사항은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.8. 투자포인트

* 신축(2020년) 연식으로 내부 컨디션 및 관리 상태 양호 기대.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권으로 교통의 편리성 확보.

* 임차 보증금 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계 (특별매각조건 확인 필수).

* 최근 실거래가 대비 시세 경쟁력 보유 가능성.

1.9. 예상입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 최근 유사 거래가(19.98㎡): 216,000,000원

* 단순 면적 비례 환산 시 예상가: 약 268,500,000원

* 종합적인 시장 분석 및 신축 연식, 면적 등을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 결정될 가능성이 높습니다.

* 투자자는 해당 범위 내에서 본인의 자금 계획, 감수 가능한 리스크 수준, 그리고 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.