나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경732 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-17 비와이씨하이시티 제8층 제비803호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 지하철 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장 및 지원시설, 지식산업센터 및 지원시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 산업단지지대로 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철 1호선 및 지하철 7호선 "가산디지털단지역" 등이 소재하는바, 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제8층 제비803호로서, (사용승인일:2012.02.11) 외 벽: 강화유리 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

지식산업센터로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터, 지원시설(비와이씨하이시티) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 각각 노폭 약20m 및 노폭 약30m 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 모두 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.08.26.~2026.8.25)이며, 기호(1)은 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1. 주소

서울특별시 금천구 가산동 371-17 비와이씨하이시티 제8층 제비803호 (도로명 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 131, BYC HIGHCITY 제8층 제비803호)

1.1. 2. 건물명

비와이씨하이시티 (BYC HIGHCITY)

1.1. 3. 건축물 정보

건축물 용도: 지식산업센터

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 제8층

사용승인일: 2012년 02월 11일

1.2. 물건 기본사항

1.2. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경732 (1)

1.2. 2. 경매 구분

부동산임의경매

1.2. 3. 용도

지식산업센터

1.2. 4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 5. 감정가

1,360,000,000원

1.2. 6. 면적

토지 면적: 39.69㎡ (약 11.99평)

건물 면적: 169.70㎡ (약 51.33평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트형공장, 지식산업센터, 지원시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 산업단지대로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 20m 및 노폭 약 30m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동에 유리합니다.

2.4. 건물 이용 및 설비

본건은 현재 지식산업센터로 이용 중이며, 내부구조도는 별첨 자료를 참고해야 합니다. 기본적인 위생, 급배수, 전기, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

2.5. 주변 환경 분석

가산디지털단지는 서울의 대표적인 국가산업단지로서 수많은 기업과 인력이 밀집해 있습니다. 최근 서울시의 '가든밸리 프로젝트'를 통해 산업단지 내 녹지 공간 확충 및 쾌적한 환경 조성 사업이 진행 중에 있어, 향후 근무 환경 개선 및 재방문율 증가가 기대됩니다. 다만, 단기간 내 지식산업센터 공급이 과잉되어 공실 문제가 심화되고 있다는 현장 분위기도 감지됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (중소기업은행, 2020년 11월 30일 접수)

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 비와이씨 (2012.02.29)

* 소유권 이전: 주식회사 티체인 (2020.11.30, 매매)

* 근저당: 중소기업은행 (768,000,000원, 2020.11.30) - 말소기준권리

* 근저당: 대서양홀딩스주식회사 (225,000,000원, 2023.03.07) - 말소 (경매 신청 채권자)

* 소유권이전청구권 가등기: 탑건대부금융주식회사 (2023.08.21) - 말소되지 않음

* 압류: 금천구 (2024.10.22) - 말소

* 가압류: 롯데건설주식회사 (871,261,160원, 2024.12.18) - 말소

* 압류: 금천구청 (2025.04.18) - 말소

* 임의경매: 대서양홀딩스 (2025.10.10) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 압류: 금천구 (2026.05.06) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 씨라인컴퍼니

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2022-11-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 에잇스플로어

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2021-08-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 티라인엔터테인먼트

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2021-07-15

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

* 토지 을구 1번 지상권설정 등기 (2012.02.09. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수합니다. [물건명세서 참고사항]

3.5. 총 채권액

등기부 채권 총액: 1,864,261,160원 (말소되는 권리 포함)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 가산디지털단지의 특징

가산디지털단지(G밸리)는 서울 서남권의 핵심 산업단지로, 1호선과 7호선이 교차하는 가산디지털단지역을 중심으로 IT, 디자인, 수출 관련 기업들이 밀집해 있습니다. 하지만 최근 몇 년간 지식산업센터 공급 과잉으로 인해 높은 공실률이 문제로 지적되고 있습니다.

4.2. 본 물건의 상권 내 위치

본건은 가산디지털단지 내에서도 비교적 양호한 교통 요지에 위치한 BYC HIGHCITY 내 호실입니다. 지하철역 접근성이 좋고 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 비즈니스 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내외에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서울시의 '가든밸리 프로젝트'를 통해 녹지 및 휴식 공간이 확충될 예정으로, 이전보다 쾌적한 근로 환경이 기대됩니다.

5.2. 기타

본건 토지는 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업시설구역으로 지정되어 있어, 취득 후 해당 법률에 따른 사업 범위 및 행위 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. [물건명세서 참고사항]

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 권리 및 특수사항

* 토지 별도 등기가 존재합니다. [주의사항, 특이사항]

* 소유권이전청구권 가등기(갑5)가 말소되지 않고 남아있어 향후 권리 행사 가능성이 있습니다. [집합건물 등기부 요약]

* 토지 지상권 설정 등기(2012.02.09)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. [물건명세서 참고사항]

* 공동담보 물건입니다. [특이사항, 특수물건정보]

6.2. 공급 과잉 및 공실 우려

가산디지털단지 내 지식산업센터의 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 추세는 본 물건의 임대 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 산업시설구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 사업 행위 제한 가능성이 있습니다. [물건명세서 참고사항]

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

* 장점:

* 더블 역세권(1, 7호선) 인근의 우수한 교통 접근성

* 잘 정비된 산업단지 내 입지 및 양호한 주변 환경

* 넓은 면적의 지식산업센터로 다양한 비즈니스 활용 가능

* 지속적인 녹지 조성 등 도시 환경 개선 노력 진행 중

* 단점:

* 토지 지상권 인수 부담 [물건명세서 참고사항]

* 말소되지 않는 소유권이전청구권 가등기 존재 [집합건물 등기부 요약]

* 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실 리스크

* 산업시설구역 관련 규제 검토 필요 [물건명세서 참고사항]

7.2. 투자 의견

본 물건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치하고 교통이 편리하다는 장점이 있으나, 인수해야 할 지상권과 말소되지 않는 가등기 등 복잡한 권리 관계 및 공급 과잉으로 인한 공실 위험을 신중하게 고려해야 합니다. 임대 수익보다는 시세 차익을 목표로 장기적인 관점에서 접근하거나, 권리 관계를 명확히 해소할 수 있는 방안을 마련한 후 입찰하는 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 단기 투자 포인트

* 경매 물건 중 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적 확보 가능성.

8.2. 장기 투자 포인트

* 가산디지털단지의 지속적인 개발 및 녹지 확충 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 산업단지 내 기업 성장 및 재배치 과정에서 공실 리스크 해소 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 법원 경매 정보, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크(인수되는 지상권, 가등기, 공실률 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 인수되는 지상권의 가치와 가등기 말소 가능성, 그리고 향후 공실 해소 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

9.2. 인수되는 보증금

본건 임차인의 총 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.