나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12548 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하고 근거리에 '까치산역(지 하철 2호선 및 5호선)'이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상10층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2020.01.06) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 가스설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피 스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단 위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12548 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-3 제4층 제402호

신주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 21, 4층 402호 (화곡동)

용도: 오피스텔

감정가: 275,000,000원

토지면적: 9.26㎡ (약 2.80 坪)

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02 坪)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 01월 06일

총 층수: 10층

해당 층: 4층

총 세대수: 27세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 공항시설법에 따른 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (접수일자: 2023.08.07, 채권액: 469,780,500원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매로 인해 소유권 이외의 모든 권리(가압류, 압류, 임차권 등)는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김윤철)

* 보증금: 239,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-29

* 확정일자: 2021-01-04

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없습니다.

* 비고: 본 건은 'HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각' 조건으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금반환 채무를 인수하지 않으며, 임차권은 말소됨을 의미합니다.

* 특이사항: 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 인근 지역(까치산역, 화곡역세권)은 대규모 재개발 및 도심 복합 사업이 추진되거나 계획 중에 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 특히 '강서 국회대로 인근 도심 공공주택 복합지구'는 5,973가구 규모의 대규모 개발이 예정되어 있어 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 강서구청 상권은 지하철 5호선과 9호선 접근성이 좋고 유동인구가 많아 요식업 등 창업에 유망한 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선과 5호선 환승역인 '까치산역'이 인근에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: '화곡1동주민센터'가 인근에 있으며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교육: 주변에 서울우장초등학교, 덕원중학교, 광영고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 개발 호재:

* 까치산역 지구단위계획 재정비 용역이 진행되어 지역 발전을 모색하고 있습니다.

* '강서 국회대로 인근 도심 공공주택 복합사업' 추진으로 대규모 주택 공급 및 지역 개발이 예정되어 있습니다.

* 화곡역세권 일대 역시 대규모 아파트 단지 조성 사업이 계획되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 고도 제한: 김포공항 인근 지역의 특성상, 고도 제한으로 인해 향후 건축물의 신축이나 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어 외국인 등 특정 매수인의 경우 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

* 임차인 관련: 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 임차보증금반환채무 인수가 면제되므로 직접적인 금전적 위험은 적습니다. 그러나, HUG가 채권자이자 임차인인 복잡한 관계가 경매로 이어진 점은 해당 물건의 금융 거래 구조에 대한 추가적인 이해가 필요함을 시사합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 특정 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 도축장 등)이 직접적으로 인접하여 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 범위에서는 과거 폐기물 집적지 이전 논의가 있었던 지역도 존재하나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 2·5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변 개발 계획들이 다수 예정되어 있어 장기적인 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다. 권리 분석상 임차인(HUG)의 대항력이 없고, 매각 조건으로 보증금 인수 의무가 면제되어 매수인이 인수하는 부담이 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 다만, 공항 관련 규제 및 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 활용에 일부 제약이 될 수 있습니다. 전반적으로 실거주 및 임대 수익 투자 관점에서 접근해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 개발 호재: 주변 지역의 대규모 주택 공급 및 도시 계획 재정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 권리 관계 명확: 임차인의 대항력 부재 및 보증금 인수 의무 면제로 인해 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 경매 특성상 감정가 이하 또는 적정 수준의 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 매매가는 약 2억 6천만 원에서 2억 8천만 원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 2억 7천 5백만 원입니다.

경매 시장 상황, 응찰 경쟁률, 물건의 개별적인 선호도 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하인 2억 6천 5백만 원 ~ 2억 7천 5백만 원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

*인수 보증금: 0원*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.