나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12543 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2·5호선 까치산 역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2020.08.14.) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단지의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 938-5, 938-6 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면 구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12543 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제5층 제502호

신주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 19 (화곡동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 290,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지 지분: 7.9478㎡ (약 2.40평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

건물 지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 제5층 제502호입니다.

건축물대장 상 건물 사용승인일은 2020년 8월 14일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

종합적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 가압류 결정(2023카단203822, 채권자: 주택도시보증공사, 2023.08.10.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,383,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (개명 전 성함: 하 예)

* 보증금: 251,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 10일

* 확정일자: 2021년 1월 14일

* 배당신고일자: 2023년 3월 20일

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

본건은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건"으로 매각됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

업무시설로서의 활용 가능성이 높으며, 기본적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차장)가 구비되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

"화곡1동주민센터"가 인근에 있으며, 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

까치산역(2, 5호선) 및 버스정류장 이용이 편리하여 교통 환경이 우수합니다.

주변 근린생활시설 및 공원 이용이 용이하여 생활 편의성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 대항력 포기

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, HUG의 실제 인수 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 경매가 진행되는 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

공항 관련 지구, 군사기지 보호구역, 토지거래허가구역 등은 향후 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 1,383,000,000원으로 감정가 대비 현저히 높아, 경매 취하 또는 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리분석상 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항이 존재하므로 계약 시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

높은 채권 총액과 토지이용계획상 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 사용 승인된 신축 오피스텔로, 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

8.2. 교통 접근성

지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 직장인 등 임차인 확보에 유리합니다.

8.3. 명확한 권리 관계

특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자의 안정성을 높여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 비교 분석이 어렵습니다.

주변 오피스텔의 최근 실거래가, 매매 및 전세 동향, 공실률 등 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

따라서 현재 시점에서는 감정가 290,000,000원 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.