나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12530 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제9층 제905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "양천향교역(지하철 9호선)" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 "양천향교역(지하철 9호선)" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 중 제9층 제905호로서, (사용승인일: 2016-2-4) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 화장실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상복합 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로 및 서측으로 중로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12530 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 분석하여 작성되었습니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12530 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제9층 제905호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 126,000,000원

* 토지면적: 6.19㎡ (약 1.87평)

* 건물면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2016년 (스카이오피스텔)

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 남측 인근에 소재하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지하철 9호선 양천향교역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

건물은 동측으로 광대로, 서측으로 중로의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 지구단위계획구역 (마곡도시개발사업)

* 대로2류, 중로3류 (각 도로폭 30m~35m, 12m~15m에 접합)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역 (공항시설법), 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 도시개발구역, 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12530). 채권액 124,900,000원.

* 등기부상 권리 내용:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2016-03-11)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2016-03-11)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 백경민, 금액: 124,900,000원, 말소예정) (2024-08-23)

* 갑5: 소유권이전 (권리자: 박재범, 금액: 134,000,000원) (2022-11-02)

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 124,900,000원, 말소기준권리) (2025-10-13)

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사(백경민)

* 보증금: 124,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-21

* 확정일자: 2022-09-01

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

3.3. 인수되는 권리

권리분석상 말소기준권리보다 선순위로 대항력을 갖는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 을3 임차권은 주택도시보증공사의 배당신고와 특별매각조건에 따라 말소될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 등기부 요약에 지상권은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (주택도시보증공사 임차인은 대항력이 없고, 특별매각조건에 따라 소멸되므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마곡지구는 서울의 대표적인 신흥 개발 지역으로, 대규모 주거단지와 첨단 산업단지가 조성되어 배후 수요가 풍부합니다. 오피스텔의 주요 수요층은 인근 직장인 및 1~2인 가구입니다.

4.2. 주변 상업 시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 양천향교역 주변으로 상권이 발달하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 9호선 양천향교역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역 지도 검색 결과, 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용과 그 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획상 규제

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 내역 미상

임대 내역이 확인되지 않아 현재 공실 상태인지, 임대 중이라면 임대료 수준은 어떠한지 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 양천향교역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 마곡지구의 개발과 함께 꾸준한 수요가 예상되는 투자 가치가 있는 물건입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 낙찰이 가능하며, 임차인 관련 특이사항으로 인해 추가적인 보증금 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 내용 및 공항 관련 토지이용계획 규제에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 9호선 양천향교역 도보 이용 가능한 역세권.

* 마곡지구 미래가치: 마곡지구의 지속적인 개발 및 기업 입주로 인한 배후 수요 증가 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 직장인 대상의 임대 수요 확보 용이.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 문제 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 29일: 109,000,000원 (10층)

* 2026년 3월 24일: 104,000,000원 (6층)

* 2026년 3월 6일: 90,000,000원 (9층)

참고로, 2026년 3월의 거래 정보는 미래 시점의 기록으로 실제 거래 시점과 다를 수 있습니다. 2026년 3월 6일 9층 거래가 9,000만원은 다른 거래가 대비 상당히 낮은 금액으로, 급매 또는 특수 거래일 가능성이 있습니다. 2024년 8월 10층 거래가 10,900만원과 2026년 3월 6층 거래가 10,400만원을 고려할 때, 현재 실질적인 시세는 10,000만원에서 11,000만원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 126,000,000원입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가보다 낮게 입찰하는 것이 합리적입니다. 9층 물건의 최근 거래가가 9,000만원으로 낮게 형성된 점과 6층 및 10층의 거래가를 종합적으로 고려했을 때, 105,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

본 건의 입지, 면적, 권리관계, 최근 실거래가 등을 종합적으로 고려하여, 110,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.