나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12534 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 "공항시장역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 / 지상13층 건내 제3층 제304호건으로서 (사용승인일: 2020.11.11) 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 각각 노폭 약 7미터 및 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로 방화동 612-344 토지가 현황 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1 : 도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 토지 2 : 도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경12534 (1)

소재지

서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제3층 제304호

용도

오피스텔

감정가

274,000,000원

토지면적

9. 79㎡ (약 2.96평)

건물면적

29. 70㎡ (약 8.99평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

사용승인일

2020년 11월 11일

건축구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "공항시장역"이 위치하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

주변 시설

방화중학교가 인접해 있으며, 지하철 9호선 공항시장역 이용이 편리함. 또한, 대규모 업무, 상업, 주거 복합단지로 개발이 활발히 진행 중인 마곡지구와 인접하여 향후 가치 상승 잠재력이 높음.

1.2. 권리분석

경매 진행 정보

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO임.

소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

말소기준권리: 갑5 (강제경매, 주택도시보증공사, 2025-10-13 접수).

을1 (주택임차권, 김남호, 255,000,000원)은 말소 예정임.

인수되는 권리

해당 없음.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 08월 22일

* 확정일자: 2022년 07월 18일

* 배당신고일자: 2024년 09월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각 진행. 매수인에게 인수되는 보증금은 0원임.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 건이 위치한 방화동은 오피스텔, 주거 시설, 근린생활시설이 혼재된 지역임. 특히 인근 마곡지구는 대규모 업무, 상업, 주거 복합단지로 개발이 활발히 이루어지고 있어 배후 수요가 풍부함.

주변 시설

오피스텔, 주택가, 상업 시설이 밀집하여 기본적인 상업 활동이 가능함. '마곡 킹덤 퀸터플'은 비교적 신축 건물로, 주변 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

1.4. 생활정보

교통

지하철 9호선 공항시장역 이용이 편리하며, 서울 시내 및 김포공항 등으로의 접근성이 좋음.

주거 편의

주변에 학교(방화중학교 등)가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 근린생활시설 이용이 용이함.

건물 시설

승강기, 주차 설비 등 오피스텔의 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역에 속함.

공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 해당하여 건축 등에 제한이 있을 수 있음.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 기간 동안 외국인 등 거래 시 허가가 필요할 수 있음 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

HUG 인수조건

HUG(주택도시보증공사)와의 계약 조건 변경 및 특수 물건으로 분류되어 있으나, 이는 오히려 매수인에게 임차인 보증금 부담이 없다는 점에서 리스크 완화 요인임.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됨.

지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치하며, 활발히 개발 중인 마곡지구와 인접하여 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

경매 절차상 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점임.

토지이용계획상의 제약 사항은 존재하나, 이는 해당 지역의 특성상 일반적인 수준으로 보임.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔

2020년 준공으로 노후화가 적고 즉시 활용 가능.

마곡지구 인접

마곡지구의 개발 효과를 누릴 수 있는 수혜 지역.

명확한 권리관계

임차인 보증금 인수 부담 제로.

역세권 입지

지하철 9호선 공항시장역 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 사례 분석

입력된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(마곡 킹덤 퀸터플), 유사 면적(29.87㎡, 본건 29.70㎡), 동일 건축연도(2020년)인 물건이 2026년 6월 23일에 200,000,000원(20,000만원)에 거래되었음.

감정가 대비 시세

본 건의 감정가는 274,000,000원이나, 최근 실거래가는 약 200,000,000원으로 파악됨.

예상 입찰가 산정

최근 거래가를 기준으로 볼 때, 본 건의 적정 시세는 약 200,000,000원 내외로 추정됨.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰 받을 수 있는 기회이며, 안전 마진 확보를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에 따라 예상 입찰가는 약 220,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.