나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12558 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-32 엔에스타운 제9층 제902호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 "화곡역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 9층 902호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 장방형의 토지로서, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 40m 내외, 동측 및 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 368-32, 화곡동 368-65 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03). 화곡동 368-33 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 화곡동 368-42 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(2019-04-03). 화곡동 368-64 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 화곡동 368-66 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 368-32번지 엔에스타운 제9층 제902호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12558 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

토지 면적은 10.42㎡ (약 3.15평)이며, 건물 면적은 25.86㎡ (약 7.82평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로:

본건 북측으로 약 40m 내외, 동측 및 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 건축선에 해당합니다.

건물의 구조 및 상태:

본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 9층 902호입니다.

외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 마감 등입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

본건 인근에는 화원중학교가 있으며, 지하철 5호선 화곡역을 통해 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 용이합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. (주변 시설에 대한 자세한 정보는 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.)

혐오시설 여부:

검색 결과, 강서구에는 과거부터 서남물재생센터, 열병합발전소, 건설폐기물처리장 등 기피·혐오시설이 밀집되어 있어 지역 주민들의 민원이 지속적으로 제기되어 왔습니다. 다만, 본건 소재지인 화곡동 368-32번지 인근에 직접적인 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았으나, 강서구 전반의 기피시설 관련 이슈는 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 2023년 03월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 668,000,000원) 입니다.

등기부상 권리 내역:

* 갑1: 2019-07-26 소유권보존 (김남호)

* 갑2: 2019-12-09 소유권이전 (김정화, 매매)

* 을3: 2024-05-21 주택임차권 (김현석, 보증금 260,000,000원, 전입 2022-08-12, 확정 2022-07-22) - 등기부상 말소 예정.

* 갑3: 2023-03-14 가압류 (주택도시보증공사, 금668,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2024-05-09 압류 (의정부세무서장) - 매각으로 소멸

* 갑5: 2025-10-13 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원) - 본건 경매개시결정

총 등기부채권액: 928,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-07-22

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음 (임차인 현황상 명시)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

주의사항 및 조건:

본건은 '임차인 김현석 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'되는 물건입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 화원중학교 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

집객 시설: 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 편의시설이 분포하여 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

경쟁 시설: 주변 지역의 상권 정보는 상세히 분석되지 않았으나, 일반적인 다세대주택 밀집 지역의 상권을 형성하고 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있습니다.

교육: 화원중학교가 인근에 소재하고 있으며, 지역 내 초등학교 및 고등학교 등 교육 시설 이용도 가능합니다.

편의시설: 주변에 마트, 편의점, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 시기(2018년식)에 건축된 'M펠리체(830-5)'의 경우 37.05㎡ 면적이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건(엔에스타운, 25.86㎡, 2018년식)과 유사한 건축 연식과 지역 특성을 고려할 때, 본건의 가치를 평가하는 데 참고할 수 있습니다. 다른 비교 사례로는 2000년식 53.84㎡가 255,000,000원, 1995년식 41.32㎡가 169,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡한 조건:

본건은 '대항력 없는 임차인'으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 관련 조건을 명확히 이해하고 입찰해야 합니다.

토지이용계획상 제한:

공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건물 신축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

기타 사항:

건축선 지정 구역으로 건축 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 상황에 따라 경매 절차에 영향을 줄 가능성은 낮으나 인지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 건물 내 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다. 주변에 생활 편의시설 및 학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하며, 임차인 관련하여 복잡한 매각 조건이 존재하나, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원' 조건으로 인해 낙찰자가 추가적인 임차보증금 부담을 떠안을 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정가 265,000,000원은 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 용이하여 투자 가치가 있습니다.

소형 면적: 25.86㎡(약 7.82평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 또는 투자 목적에 적합합니다.

시세 대비 합리적 접근 가능성: 복잡한 권리관계 및 임차인 조건으로 인해 일반 경매보다 합리적인 가격 접근이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

제공된 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례(2026년 5월, M펠리체 37.05㎡, 300,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 경매 절차의 특성, 권리 분석 상의 조건, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰이 필요합니다.

임차인 관련 인수 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 보수적으로 접근하여 250,000,000원에서 265,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가를 255,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.