나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12518 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '방화1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선 신방화역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상13층 건물 중 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호로서, (사용승인일: 2021.8.19) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '사다리형'의 토지로서, 현황 '업무시설, 공동주 택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제11층 제1102호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12518 (1)이며, 감정가는 323,000,000원입니다. 토지면적은 11.42㎡(약 3.45평)이며, 건물면적은 24.50㎡(약 7.41평)입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로는 대항력있는 임차인이 존재하나 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 복합적인 요소가 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화1동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 또한, 동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매개시결정 채권액은 315,000,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자: 2025-10-02)입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-28

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(민지호)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2023-11-07

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 주택임차권 등기(을4)는 말소된 것으로 확인됩니다.

주의사항에는 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이는 본 건 매각 시 임차인이 매수인에 대해 대항력을 포기하는 것을 조건으로 함을 의미합니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 건물 '마곡제이엠팰리스'는 2021년 8월 19일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 이용 중에 있습니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등 다양한 주거시설과 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 상권으로서의 입지를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 또는 유사 단지로 추정되는 '마곡팰리스' (신축연도 2017년)의 전용면적 38.95㎡(약 11.78평) 물건이 2026년 7월 7일 306,000,000원(3억 6백만원)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 7,856,097원의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 본 건의 건물면적(24.50㎡)을 고려할 때, 해당 시세를 적용한 예상 가치는 약 192,474,376원입니다.

또 다른 유사 물건인 '대림캐슬' (신축연도 2015년)의 전용면적 29.97㎡(약 9.07평) 물건이 2026년 7월 6일 253,000,000원(2억 5천 3백만원)에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 8,441,775원의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 본 건 면적에 적용 시 약 206,822,906원의 가치를 가집니다.

이러한 주변 시세를 고려할 때, 감정가 323,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하여, '방화1동주민센터' 및 지하철 9호선 신방화역을 이용하기 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 중 11층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 8월 19일입니다. 내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력 및 조건부 매각: 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 보증금은 0원이나 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기 조건이 필수적으로 이행되어야 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정가(323,000,000원)가 유사 물건의 실거래가(약 192,000,000원 ~ 206,000,000원) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 주의가 필요하며, 과도한 입찰은 손실로 이어질 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축 건물에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치한 주택입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 매각 조건상의 대항력 포기 조항, 그리고 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 더불어, 임차인과의 협의 및 대항력 포기 조건 이행 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉각적인 리모델링 필요성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 지하철역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역의 개발 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승 여지가 있습니다.

* 리스크 관리 가능성: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이고, 매각 조건으로 대항력 포기 조항이 명시되어 있어, 조건 이행 시 임차인 관련 리스크를 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사한 '마곡팰리스' 단지 내 전용면적 38.95㎡ 물건이 306,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 전용면적 24.50㎡ 기준 시장가는 약 192,474,376원으로 추정됩니다. 또한, 인근 '대림캐슬'의 거래 사례를 바탕으로는 약 206,822,906원으로 추정됩니다.

이러한 시장 시세와 더불어, 감정가(323,000,000원)가 시세보다 현저히 높다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인 관련 조건부 매각이라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 시장 시세를 반영한 200,000,000원 (2억원) 전후로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.