나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12522 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 빙화동 소재 "방화1동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 13층건 내 10층 1004호로서, (사용승인일 : 2021.08.19.) 외 벽 : 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 및 기계식주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 평지 사다리형의 토지로서, (업무시설)오피스텔. 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 수평표 면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12522 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제10층 제1004호

용도: 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 공동주택

건물명: 마곡제이엠팰리스

건축일자: 2021년 8월 19일

감정가: 332,000,000원

토지면적: 11.49㎡ (약 3.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지지분: 11.49㎡ (약 3.47평)

건물면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물지분: 24.645㎡ (약 7.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동에 소재한 "방화1동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도도 보통입니다. 본 건물은 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 본건 동측으로는 약 35미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경12522)

등기부상 채권 총액: 300,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 임차인 현황

- 임차인: 김형준 (주택도시보증공사)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-08

확정일자: 2021-09-17

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권 말소 예정

- 임차인: 황유진

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2024-09-25

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않음)

권리분석 요약:

본건의 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인(김형준)은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 보증금 3억 원은 매각 절차를 통해 배당받을 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인(황유진)이 존재하나, 특별매각조건에 따라 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 방화동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔이 밀집한 주거 지역이면서 동시에 근린생활시설이 발달한 상업 지역의 특성을 복합적으로 갖추고 있습니다. 특히 마곡지구 개발과 연계되어 신축 건물들이 들어서면서 주거 및 상업 기능이 지속적으로 강화되고 있는 지역입니다. 본 물건은 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중으로, 임대 수익을 고려할 경우 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2021년 8월에 사용승인된 신축 건물입니다. 철근콘크리트구조이며, 지상 13층 중 10층에 위치합니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설을 갖추고 있으며, 승강기 및 기계식 주차장 시설이 완비되어 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 공원 등 주거 편의시설과 상업시설이 혼재하여 주거 생활에 편리함을 제공합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항)에 해당되어 건물 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 그에 따른 특별 매각 조건입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 진행되더라도, 해당 조건이 완벽하게 이행되지 않을 경우 임차인 관련 분쟁의 소지가 아주 없다고 단정하기는 어렵습니다. 또한, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)는 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 건축된 비교적 신축 건물로, 서울 강서구의 핵심 지역인 마곡지구 인근에 위치하여 잠재적 가치가 높은 물건입니다. 도시형생활주택 및 오피스텔로서의 활용 가치가 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리관계가 다소 복잡하나, 특별매각조건에 따라 매수인이 임차 보증금을 인수할 위험은 없다고 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 조건의 이행 여부에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 마곡지구 인근의 역세권 및 생활 편의시설 우수 지역

* 도시형생활주택 및 오피스텔로서의 높은 임대 수요 예상

* 특별매각조건으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 및 전월세 정보, 그리고 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 최소 감정가 수준 이상으로 판단됩니다. 특히 신축 건물임을 감안하면, 향후 가치 상승 여력 또한 기대됩니다.

본건과 유사한 조건의 마곡제이엠팰리스 전용 20-30㎡대 매물은 최근 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 사이에서 거래되거나 시세가 형성되어 있습니다. 본건은 감정가가 3억 3천 2백만 원으로, 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원에서 340,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 추가적인 권리관계 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.