나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12380 [1] 서울특별시 금천구 가산동 550-17 가산미소지움 제8층 제808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선·7호선 '가산디지털단지역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2017년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제8층 제808호로서 외벽: 복합판넬 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "업무시설 및 근린생활시설" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12380 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-17 가산미소지움 제8층 제808호

용도: 오피스텔

감정가: 100,000,000원

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

건물면적: 15.93㎡ (약 4.82평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2017년 1월 사용승인

2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1호선·7호선 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 업무와 상업 활동이 활발한 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 '가산디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

경매 개시 결정 채권자는 주택도시보증공사이며, 본건은 부동산 강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 주택도시보증공사(김 )의 보증금 140,000,000원에 대한 임차권(을1)은 대항력이 없으며, 특별 매각조건에 따라 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

현재 파악된 바에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동은 대규모 가산디지털단지가 조성되어 있어 다수의 IT, 제조업, 서비스업체들이 입주해 있으며, 관련 종사자들의 수요가 풍부합니다.

지하철역이 인접해 있어 직주근접 수요가 높으며, 배후에 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 오피스텔 및 근린생활시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

업무시설 및 상업시설이 밀집된 지역 특성상, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

'가산디지털단지역'을 중심으로 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

단지 내 및 인근에 다양한 식당과 카페 등이 밀집해 있어 직장인들의 이용이 편리합니다.

업무 지구 특성상 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각에 대한 최종 말소 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다. (현재 권리분석 상 대항력 없음으로 명시되어 있습니다.)

가산동 일대는 준공업지역으로, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 여러 법규에 따른 제한 사항이 존재하므로, 토지 이용 계획 및 제한 상태를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

최근 몇 년간 공급된 오피스텔 및 상업시설 물량이 다수이므로, 공실률 상승 가능성에 대한 시장 동향을 주시할 필요가 있습니다.

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매각 절차상 국내 개인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점이 가장 큰 투자 매력입니다.

감정가 1억원으로 책정된 본건은 소형 면적임에도 불구하고 입지 대비 시세가 합리적으로 형성될 가능성이 높습니다.

성공적인 투자를 위해서는 HUG 관련 조건의 최종 말소 확인과 현재 임대 시장 동향 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지의 활발한 업무 활동으로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

명도 관련 부담이 없어 투자 및 운영 리스크가 상대적으로 낮습니다.

적은 투자금으로 서울 역세권 오피스텔에 투자할 수 있는 좋은 기회입니다.

향후 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 3건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 15.88㎡~16.15㎡)의 오피스텔은 2024년 2월 106,000,000원, 2025년 10월 96,000,000원, 2026년 7월 95,000,000원에 거래되었습니다.

면적당 평균 거래가는 약 6,000,000원에서 6,700,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 100,000,000원이며, 최근 거래가 하락 추세를 고려하면 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 시세를 고려할 때, 95,000,000원에서 102,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.