나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12475 [1] 서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 제가동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수체육공원" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "아델리안 제가동" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 온수역(지하철1호선,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일: 2019.03.13)중 제3층 제303호로서 외 벽 : 석재 및 벽돌(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "아델리안 제가동" 북측으로 부일로1길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 지구단위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시 계획과 02-860-2384)), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12475 (1)

3. 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 23 아델리안 제가동 제3층 제303호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 318,000,000원

6. 토지면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

7. 건물면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매구분: 부동산 강제 경매

10. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수체육공원" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3. 교통상황

* 본건이 속한 "아델리안 제가동"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 온수역(지하철 1호선, 7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

4. 토지 및 건물 현황

* 토지는 인접 토지 및 인접 도로 대비 경사를 이루고 있는 부정형 토지로서 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 2019년 3월 13일에 사용승인된 6층 건물 중 제3층 제303호입니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 지구단위계획구역(온수역일대)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

* 부산지방법원 2022카단106026 (주택도시보증공사 가압류, 2022.11.24. 접수) 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3. 임차인 현황

* 임차인: 안세영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 282,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-03-31

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음 (등기부상 표시 기준)

* 비고: 물건명세서 상, 임차인 안세영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수할 가능성은 낮으나, 관련 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 등기부 현황

* 소유권: 김종연 외 1명 (2019.03.26. 보존), 박재오 (2019.11.26. 공유자전원지분전부이전)

* 주택임차권: 안세영 (2024.05.08. 접수, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022.11.24. 접수, 말소 예정)

* 압류: 강서세무서장 (2023.01.18. 접수, 말소 예정), 구로구 (2023.02.27. 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.02. 접수, 말소 예정)

5. 총 채권액: 1,352,000,000원

1.3. 상권분석

2. 건축물 정보

* 건축물대장 상 해당 건물(아델리안)은 총 45세대로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

* 총 주차 대수는 36대입니다.

* 건물 사용승인일은 2019년 3월 13일로 비교적 신축에 해당합니다.

3. 주변 매매 시세 (참고용)

* 인근 연립주택(성원빌라, 68.53㎡)의 경우 2026년 3월 42,500만원 ~ 71,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 연립주택(동진빌라, 36.99㎡)의 경우 2026년 3월 50,500만원에 거래되었습니다.

* 제공된 JSON 데이터는 연립주택이며, 본건은 다세대주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 주변 지역의 주택 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4. 지역 상권 특성

* 본건은 다세대주택이 밀집된 주거 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 주거 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 편의시설 및 환경

* "온수체육공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

* 온수역(1, 7호선) 이용이 편리하여 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

* 주변에 서울정애학교 등 교육시설이 소재합니다.

3. 건축물 내부 설비

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 권리 관련 불확실성

* 권리분석 상 '대항력 없음'으로 분류되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서에 '대항력있는임차인' 언급과 함께 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있습니다.

* 이는 낙찰 후 임차인의 보증금 관련 법적 분쟁 가능성 또는 매각 조건 미 이행 시 발생할 수 있는 권리 인수 위험을 내포할 수 있습니다.

* '주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경'이라는 특이사항 또한 HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 추가적인 변수를 암시하므로, 철저한 법률 검토가 필요합니다.

3. 토지거래허가구역 지정

* 외국인 등 특정 매수자에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당되는 경우 추가적인 행정 절차가 필요합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

4. 주변 시설

* 지도상 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 교육시설(서울정애학교)이 인근에 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 본 물건은 서울특별시 구로구 온수동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택입니다.

3. 더블 역세권인 온수역 인근에 자리하고 있으며, 온수체육공원이 가까워 주거 환경이 우수합니다.

4. 가장 큰 특징은 임차인 관련 권리관계 및 HUG 인수조건 변경 사항으로, 이는 본 건의 입찰가를 결정하는 데 있어 가장 중요한 변수가 될 것입니다. 물건명세서에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건이 확실히 이행된다면, 권리 인수 부담은 줄어들 수 있습니다.

5. 따라서, 해당 조건들의 확실성 여부와 그로 인한 실제 부담을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 신축급 건물 (2019년 사용승인)

3. 더블 역세권 (1, 7호선 온수역) 접근성 우수

4. 온수체육공원 인접으로 쾌적한 주거 환경

5. 명확한 권리 분석 및 조건 이행 시, 시세 대비 저가 매수 가능성

1.8. 예상 입찰가

2. 본건의 감정가는 318,000,000원입니다.

3. 제공된 주변 시세 정보(2026년 3월)를 바탕으로 건물 면적(39.87㎡, 약 12.06평)을 고려할 때, 평당 시세는 약 2,050만원에서 4,500만원 범위로 파악됩니다.

4. 건물 자체의 신축 연도, 역세권 입지, 그리고 HUG 인수 조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차 보증금 관련 부담을 인수하지 않는다는 전제 하에 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

5. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 문구와 HUG 관련 조건들의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6. 감정가(318,000,000원) 대비 약 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 권리관계 명확성 정도에 따라 조정이 필요합니다.

7. 따라서, 예상 입찰가 범위를 350,000,000원 ~ 380,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.